一、基本情况

    1-10月, 全市房地产开发投资完成247.3亿元，增长20.4%；施工面积1948.7万平方米，增长40.4%；新开工面积893.8万平方米，增长70.3%；竣工面积286.6万平方米，增长91.1%;销售商品房435.6万平方米,增长16.4%，其中销售住宅392.2万平方米，增长13.8%;实现销售额199.2亿元,增长31.5%，其中住宅销售额165.8亿元，增长26.3%;空置面积226.3万平方米,下降10.4%。

    二、房地产市场的变化特征

　　1、投资增幅先扬后抑，较快回落后增速企稳。从今年各月投资增幅变化情况看，前7个月高开高走,各月保持30%以上的稳定增幅, 这一现象是近年来从没有过的。自8月份房地产投资增幅出现较快回落，两个月累计回落12个百分点，到10月份止落企稳。截至10月末,我市房地产开发投资完成247.3亿元，同比增长20.4%，低于全社会固定资产投资增幅7.4个百分点。

    2、竣工面积增长快于销售面积增长，市场房源供应偏紧的状况逐步得到缓解。1-10月全市竣工商品房286.6万平方米，同比增长91.1%，其中住宅竣工面积233.2万平方米，增长73.9%；商品房销售面积435.6万平方米，增长16.4%，其中住宅销售面积392.2万平方米，增长13.8%。竣工面积增速大大超过商品房销售面积增速，缓解了市场房源供应偏紧的状况。

    3、住宅建设的主体地位更加突出，比重上升。从价值量指标看，1-10月，全市住宅投资完成170.5亿元，增长41.6%，快于全部开发投资增幅21.2个百分点，占全部投资的比重由上年同期的58.6%提高到68.9%。从实物量指标看，住宅施工面积1429.3万平方米，增长43.7%，快于全部房屋施工面积增幅3.3个百分点，比重由上年的71.7%提高到73.3%；住宅新开工面积733.2万平方米，增长78.3%，快于全部新开工工面积增幅8.0个百分点，比重由上年的78.4%提高到82%。

    4、区市县房地产开发总量扩大，比重上升。今年以来，我市区市县（不含市内四区，下同）房地产开发市场异常活跃，供销两旺,房地产开发投资、规模和销售均高幅增长。

    1-10月，区市县房地产完成投资61.7亿元，增长56.2%，高于全市增幅35.8个百分点，高于市内四区增幅44.4个百分点，对全市房地产投资增长贡献率达53 %，贡献10.8个百分点，投资额比重由上年同期的19.2%上升到25%。截至10月末，区市县累计施工规模650万平方米，增长60.7%，高于全市增幅20.3个百分点，高于市内四区增幅28.6个百分点，施工面积比重由上年同期的29.2 %上升到33.4 %；累计销售商品房221.4万平方米，增长70 %，高于全市增幅53.6个百分点，高于市内四区增幅82.2个百分点，销售面积比重由上年同期的34.8 %上升到50.8 %。由于区市县旺销拉动，全市商品房销售保持增长态势。
 
　　5、资金来源结构有所调整，国内贷款比重继续下降，定金及预收款等其他资金大幅增长。作为资金密集型的产业，资金是开发企业的命脉。房地产开发投资的资金主要来源于国内贷款、自筹资金和定金及预收款。今年1-10月我市房地产开发投资的资金来源发生了较大变化，国内贷款的比重继续下降。截至10月末，全市用于房地产开发的国内贷款84.9亿元，占当年资金来源比重为27.4%，在上年同期贷款比重下降4.9个百分点的基础上又回落了0.4个百分点。自筹资金88.3亿元，增长3.1%，占资金比重为28.4%，同比降低11.3个百分点。定金及预收款等其他资金130.3亿元，增幅达90%，占资金比重由31.8%提高到42%，提高了10.2个百分点。

    6、商品房价格不断攀升的势头得到抑制，房价涨幅稳步回落。去年下半年以来，我市房地产市场在持续快速发展的过程中，价格也过快上涨,今年初曾连续几个月两位数增长,并居全国主要大中城市前列。随着各项宏观调控措施的落实到位，市场行为不断得以规范，供需关系不断趋于合理，商品房价格虽然仍在上涨，但从总体上看涨势趋缓。据大连市城市社会经济调查队统计，1-10月,商品住宅各月涨幅为18.9%、15.1%、12.9%、11.1%、15.2%、8.9%、8.6%、7.0%、7.3和7.8%，呈明显的稳步回落态势。

    7、商品房空置面积降幅趋缓。今年以来，我市商品房空置面积大幅下降。截至今年10月末，全市商品房空置面积226.3万平方米，同比下降10.4%，其中：住宅空置面积141万平方米，下降4.1%；商业营业用房53.4万平方米，下降28.3%。从时间看，空置一年以上的商品房141.5万平方米，下降34.2%，占全部空置房比重为62.5%，其中，空置住宅83.7万平方米，下降30.7%。
 
    三、当前我市房地产市场应关注的主要问题

　　政府出台的一系列宏观调控措施的实施，对整个房地产市场产生积极的影响，但行业中仍然存在矛盾和问题，一些新情况值得关注：

    1、商品房开发和销售的结构性、区域性矛盾应引起关注

    （1）商品房开发和销售的区域性矛盾凸显。今年以来，我市房地产开发重心由市内四区向区市县转移，区市县房地产不论开发还是销售，速度加快，比重上升。相反，市内四区施工面积比重下降、增速低于区市县，销售面积下降12.2%，与区市县相比此消彼长明显，形成鲜明对比。截至10月末，区市县房地产投资占全市比重由2002年以来的15%-20%上升到25％,施工面积比重由2002年以来的25%-30％上升到33.4％,销售面积比重由2002年以来的30%-35％上升到50.8％，已经对我市房地产市场产生了重大影响。其今后的走势、可持续性以及对全市房地产市场的影响应引起高度关注。

    （2）商品房开发和销售的结构性矛盾依然突出。今年市内四区商品房销售持续下降，除受市场可售现房供应量不足、房价上涨、消费者预期变化等因素影响，市场供应结构矛盾也是其中主要原因。据市国土资源和房屋局统计资料显示，今年1-10月，市内商品住宅供应套数从户型面积上看，“大”户型增多，“小”户型减少，120平方米以下房屋供应套数下降：100-120平方米房屋下降9.5％、90-100平方米房屋下降38.7%、60-90平方米房屋下降45.4%、40平方米以下房屋下降13.6%，相反，120平方米以上房屋增长71%，供应量相对比较充足，而90-120平方米之间的“中”户型房屋相对短缺。

    2、自有资金不足，开发企业资金压力加大。近年来，随着房地产业的发展，开发企业的实力增强，企业自有资金的比例虽有所提高，但相对于庞大的资金需求仍显不足。1-10月全市房地产开发企业筹集的开发资金中，企业自有资金53.6亿元，仅占全部开发资金的17.3%，同比上升不到1个百分点，基础仍显脆弱。加之宏观调控后，银行对开发商贷款的审批和控制更加严格，部分开发企业资金面临较大压力。

    3、区市县房价涨势值得关注。据10月份统计资料显示，全市商品房平均销售价格为4573元，同比上涨13%，其中住宅平均价格4227元，同比上涨10.9%；区市县平均价格3275元，同比上涨21.6%，其中住宅平均价格3175元，同比上涨21.8%。（本价格仅为销售额除以销售面积后的平均价格，并未考虑具体楼盘、地段等个性差异，仅作反映趋势用）。

　　四、2007年房地产市场走势展望

　　今年以来，在宏观调控政策措施作用下，我市房地产投资保持适度增长，住房供应结构正逐步改善，商品房供应偏紧局面逐步缓解，商品房价格涨幅趋缓。预计2007年，平稳发展仍将是我市房地产市场的主旋律。

　　1、支撑投资增长的主要因素

　　（1）从宏观上看，启动内需仍是经济工作重点，房地产业作为国民经济的重要支柱，对拉动内需作用明显，因此房地产仍是投资和消费的热点，进而对投资增长起推动作用。

　　（2）我市近年来GDP均以超过10%的速度增长，今年前10个月，全市居民存款余额增长15.5%。伴随着经济不断的快速发展和市民存款的增加，我市房地产业仍有巨大的消费和投资潜力。

　　（3）今年1-10月，我市房地产开发中的一些先行指标高幅增长，将支持2007年房地产投资总量和开发规模继续扩大。全市本年购置土地面积350.8万平方米，增长67.3%，新开工面积893.8万平方米，增长70.3%。截至到10月末，全市房地产施工面积1948.7万平方米，预计到年底将达到2100万平方米左右，有1500-1600万平方米的在建房屋面积结转到2007年施工，约比上年结转到今年的施工量多出300-400万平方米，房地产开发投资将继续保持较大的规模。

　 （4）城市化进程的加快、外来人口的增长、拆迁安置、改善住房条件和投资需求等因素，将增加房地产的市场需求，客观上要求房地产投资保持一定的规模。

    （5）支撑投资增长的因素对房价也产生较大压力。房价的基本构成要素如地价、建材价格、劳动力价格的上涨，贷款利率、产品品质的提高，也将促使开发成本上升。

　  2、抑制投资增长和房价上涨的主要因素

    （1）宏观调控政策下的房地产产业政策、土地政策、金融政策和财政税收政策都将促使房地产市场更加趋于理性，使投资增长、房价形成更加有序。

    （2）宏观调控政策下的房地产市场对企业实力要求会更高，房地产企业间的竞争将加剧，企业取得贷款相对更难，筹措资金的成本更高，资金链断裂的风险将加大，房地产企业面临新一轮的结构优化和调整，促使房地产市场进一步回归理性。

　　（3）宏观调控措施的实施，使投机需求得到一定遏制，从而抑制房价上涨，促进房价的平稳。

　　（4）经济适用房和限价商品房等中低价房建设力度加大，住房供应结构得到改善，从整体上将平抑房价的涨势。

　　（5）今年截至10月末，全市竣工面积高幅增长，增幅超过90%，空置面积降幅趋缓，这些都预示着市场供应量将加大，房价涨幅可能会因此得到抑制。

    综上所述，预计2007年我市房地产开发规模和投资总量将继续扩大，增长速度呈平稳态势。商品房价格上涨压力有望进一步趋于缓和。