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产权交易法律实务
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 产权交易相关知识 ---法律实务

 产权交易可以采取哪些方式? ---法律实务

 哪些产权可以进入市场交易? ---法律实务

 交易价格如何确定?需不需要评估? ---法律实务

 国有资产产权界定的相关操作程序 ---法律实务

 企业改制流程 ---法律实务

 

 产权交易相关知识

项目名称:产权交易

办事流程:

一、 登记挂牌。

凡有交易意向的单位,先到产权交易中心登记,填写’买(卖)登记表’,并提交相应的证明文件。交易中心充分利用其信息网络,根据企业的需求,为产权交易双方牵线搭桥。
二、供求洽谈。

产权转让双方经交易中心牵线搭桥后,进行初步洽谈,相互了解对方的资信及被出让企业的资产、债务、人事、经营方式、经营范围等情况。

三、 资产评估。

双方经过洽谈达成产权转让的初步意向后,可委托具有资产评估资质的资产评估机构进步交易资产评估,评估结果作为产权转让的参考价。

四、 成交签约。

产权转让双方在资产评估的基础上,就转让的成交价格、付款方式、人事安排、债权债务的处理等事项,达成一致意见,签定产权转让正式协议。产权转让合同需采用交易中心的标准文本,在交易中心的指导下完成。

五、 变更登记。

产权交易合同经交易中心鉴证生效后,产权转让双方凭交易标准合同、资产评估报告、双方营业执照、产权单位证明等到交易中心的一条龙服务机构(国资、工商、税务、房地、劳动、社保、公安等)办理变更登记手续。

所需材料:

一、产权出让方委托交易机构出让产权时,应向交易机构提出申请,并提交以下材料:
1、出让方的有效资格证明(法人营业执照,个人身份证等有效证件);
2、出让产权的有效归属证明;
3、产权所有者(如股东会)同意产权出让的决议或其他有效文件。国有、集体企业的资产、产权出让、须有国有、集体产权管理部门的批准文件;
4、高新技术企业的产权转让,须提供高新技术企业或高新技术项目认定文件、专利证书、获奖证明等;
5、其他按规定需要提供的材料;
二、产权受让方委托交易机构受让产权时,应向交易机构提出申请,并提交以下材料:
1、受让方的资格证明(法人营业执照,个人身份证等有效证件);
2、其他按规定需要提供的材料。
产权出让方、受让方应对所提供材料的完整性、真实性负责。


 产权交易可以采取哪些方式?


产权交易可采取协议转让、竟价转让、招标转让以及其他方式。协议转让,是指转让产权由交易双方通过洽谈以协议成交的交易方式。竟价转让,是指转让产权以公开竟价的形式,由出价最高者受让的交易方式。招标转让,是指转让产权以公平竞争的形式,由评标委员会评出的最优者受让的交易方式。其他方式,是指法律、法规规章规定的符合商业惯例的其他交易方式。 

 哪些产权可以进入市场交易?

(一)国有、集体产(股)权;
(二)股份有限公司股份和有限责任公司股东出资;
(三)国有企业“债转股”股权;
(四)高新技术知识产权;
(五)行政事业单位的资产、产(股)权;
(六)其他委托交易的各类合法产权;

 交易价格如何确定?需不需要评估?

交易价格根据市场的供需状况和不同的交易方式确定。协议转让的,由出让方和受让方协议确定。国有产权交易时,必须按照《国有资产评估管理办法》(国务院91号令)的有关规定进行评估。交易价格应以不低于中介机构出具的评估报告中的价值为出让底价。凡低于评估价值的,出让方必须报同级财政(国资)部门批准。

 国有资产产权界定的相关操作程序

国有资产产权界定是国有资产明晰权属关系,进入市场交易和所属主体变动之前必须进行的程序。由于一般进行产权界定的国有资产大多历史记录模糊,或是权属争议较大,因此,对于该项工作应当严格根据法律法规和政府规定的操作程序进行,以免发生更大的争议。以下是国有资产产权界定若干法律法规规定和操作程序简介,仅供参考。
   一、国有资产、产权及产权界定等的概念
   国有资产是指国家依法取得和认定的,或者国家以各种形式对企业投资和投资收益、国家向行政事业单位拨款等形成的资产。
   产权是指财产所有权及其派生的各种权利,如经营权、使用权等权利,严格意义上讲,不包括债权。
   产权界定是指国家依法划分财产所有权和经营权等产权归属,明确各类产权主体行使权利的财产范围及管理权限的一种法律行为。
   二、产权界定的原则
   我国的产权界定遵循的是“谁投资,谁拥有产权”的原则进行,在界定过程中,既要保障国有资产所有者及经营使用者的合法权益,同时还要保证其他财产所有者的合法权益不受侵犯。
   三、产权界定标准
   (一)国有企业产权界定标准:
   以下资产界定为国有资产:
   1、有权代表国家投资的部门和机构以货币、实物和所有权属于国家的土地使用权、知识产权等向企业投资,形成的国家资本金和国有法人资本金;
   2、国有企业运用国家资本金及在经营中借入的资金等所形成的税后利润经国家批准留给企业作为增加投资部分以及税后利润中提取的盈余公积金、公益金和未分配利润等;
   3、以国有企业和事业单位的名义担保,完全用国内外借入资金投资创办或完全由其他单位借款创办的国有企业,其收益积累的净资产;
   4、国有企业接受馈赠形成的资产;
   5、实行《企业财务通则》和《企业会计准则》(以下简称’两则’)前,国有企业从留利中提取的职工福利基金、职工奖励基金和实行’两则’后用公益金购建的集体福利设施而相应增加的所有者权益。
   6、国有企业中党、团、工会组织等占有企业的财产,但以党费、团费、会费以及按照国家规定由企业拨付的活动经费等结余购建的资产除外。
  (二)、集体企业中国有资产的产权界定标准
   以下资产确定为国有资产:
   1、国家以货币、实物和所有权属于国家的土地使用权、知识产权等独资(包括几个全民单位合资)创办的以集体所有制名义注册登记的企业单位,包括开办资金由国有企业、事业单位、国家机关(以下简称“全民单位”)完全以银行贷款及借款形式筹措并投入的,其资产所有权界定按照上述国有企业产权界定标准确定。但依国家法律、法规规定或协议约定并经国有资产管理部门认定的属于无偿资助的除外;
   2、国家用国有资产在非全民单位独资创办的集体企业中的投资以及按照投资分额应取得的资产收益留给集体企业发展的资本金及其权益;
   3、集体企业依据国家规定享受税前还贷形成的资产,其中属于国家税收应收未收的税款部分;集体企业依据国家规定享受减免税形成的资产,其中列为“国家扶持基金”等投资性减免税部分界定为国有资产。上述增值部分由于历史原因无法核定的,可以不再追溯产权;
   4、集体企业发展过程中使用银行贷款、国家借款等借贷资金形成的资产,国家只提供担保的,不界定为国有资产;但由国家承担连带责任偿还后形成的债权,集体企业无力偿还的,经双方协商,可转为投资的资产。
   四、产权界定的缘由
   占有国有资产、集体资产,未办理产权登记的单位,凡产权不清晰或有争议的,发生下列情形时,应进行产权界定:
  1、与外方合资、合作经营的;
  2、设立或改制为有限责任公司、股份有限公司的;
  3、股份合作制改造或与其他企业联营的;
  4、发生兼并、拍卖等产权变动的;
  5、创办企业和其他经济实体的。
   五、产权界定的主管机关
   产权界定的主管机关为区、县一级的国有资产管理部门。

  产权界定程序

一、产权界定程序
   1、申请进行产权界定的单位向主管机关提交产权界定立项申请,并附上主管部门关于合资、合作、改制、产权变动等批准文件和单位执照(法人证书)复印件。
   2、查证主管机关受理后,申请单位凭主管机关批复的《产权界定查证立项申请表》委托具有资质的中介机构进行产权界定查证,并出具“产权界定查证报告书”及“产权界定查证报告书说明”。
   查证报告必须具备以下内容:
   ①申请单位开办时注册资金或开办经费的来源;
   ②申请单位发展过程中国家和其他单位投入资产情况;
   ③申请单位使用的房屋、土地、设备的情况;
   ④申请单位发展过程中借款未还情况;
   ⑤申请单位历年来享受的减免税和财政返还的情况。
   查证报告必须附以下文件、资料:
   ①产权界定当月资产负债表;
   ②开办时的验资报告或有关证明文件;
   ③借款往来的帐户处理;
   ④享受减免税通知书或财政返回的凭证;
   ⑤房屋、土地使用权证;
   ⑥国家或其他单位投资凭证;
   ⑦企业如有内部股份,须备有职工个人股出资花名册及股权卡;
   ⑧其他相关凭证。
   3、确认申请单位根据查证机构出具的查证报告书及说明填写的《产权界定申请表》,经各投资主体认定,报主管部门审核后持《申请表》到产权界定主管机关办理确认手续,办理确认时需提交以下资料:
   ①《产权界定查证报告书》及《产权界定查证报告书说明》;
   ②产权界定查证必须附的文件、资料。
   4、办理产权登记产权界定经确认后,主管机关发给产权界定确认书。产权登记机关依确认书予以办理产权登记,发给产权证。

产权界定后的资产评估程序

   一、产权权属确定后的资产评估程序
   (一)评估立项、确认范围
   凡占有国有资产、集体资产的单位因下列经济行为将发生产权变动或资产性质变化时,应当向国有资产、集体资产管理部门(下称资产管理部门)申请资产评估立项和评估结果验证确认:
   1、资产和产权出售、拍卖或者转让和抵押的;
   2、企业整体资产租赁的;
   3、企业部分资产租赁给中外合资、合作企业、外商独资企业或非国有企业的;
   4、企业被兼并、企业歇业清算或破产清算的;
   5、进行股份制改造、组建有限责任公司或与其他经济组织联营的;
   6、与境外法人或自然人共同开办中外合资经营企业、中外合作经营企业;
   7、行政事业单位占有的非经营性资产转为经营性资产的;
   8、依照国家有关规定或者国有资产管理行政主管部门认为需要资产评估的其他情况。
  (二)评估立项程序
   1、申请。申请资产评估立项的单位应填写资产评估立项申请表,经上级主管部门或投资主体初审同意后,向资产管理部门提出立项申请。申请时同时提交下列附件:
   ①资产评估立项登记、确认申请表(一式五份);
   ②评估基准日的会计报表(资产负债表、损益表);
   ③产权登记证(登记表或年检表);
   ④有房屋、土地评估的,需房地产权证;
   ⑤涉及公司制企业,中外合资、合作企业的,需有关董事会决议;
   ⑥资产评估特定经济行为的有关批准文件:一般经济行为需有主管部门审批意见;企业破产需法院民事裁定书;股份合作制企业和股份有限公司的资产重组方案。
   2、登记。资产管理部门收到资产评估立项申请表及相关资料,当即进行审核。若申请表填写无误,提交资料完整,评估基准日、评估范围的选定符合有关规定,当场予以登记立项。
   (三)评估确认程序
   1、申请。被准予立项的单位应委托有评估资格的机构在规定时间内按立项要求进行资产评估,评估结果经上级主管部门或投资主体初审同意后,由其或委托评估机构代为向资产管理部门办理评估结果确认的申报手续。
   申请资产评估确认时应提交以下资料:
   ①资产评估确认申请表(一式五份);
   ②资产评估报告书;
   ③有关部门的初审意见。
   2、受理。资产管理部门收到确认申请表,当即进行审核,做出是否受理的决定,并将受理结果通知申请人。
   评估结果验证确认条件:
   (1)已办理资产评估立项;
   (2)评估机构具有国有资产管理行政主管部门授予的资产评估资格,资产评估委托符合《国有资产评估管理办法》及其施行细则等有关法规政策的规定;
   (3)评估人员符合规定要求。被评估的所有资产(包括房屋建筑物、机器设备、土地使用权、商标、专利技术、专有技术等),均由评估机构在册人员具体负责进行评估;
   (4)评估目的明确,评估范围正确;
   (5)资产、负债的清查核实工作全面、仔细、准确;
   (6)评估过程、步骤符合规定要求;
   (7)评估依据充分、合理,包括引用法律、法规、政策准确适当,选用资料、数据、参数真实、可靠和适用;
   (8)评估基准日选择适宜;
   (9)各项资产选用评估方法合理、适宜,计算准确,价值影响因素考虑周全;
   (10)评估结果客观、公正、合理,适用条件明确、适宜;
   资产评估说明全面、充分;
   (11)资评估报告书内容完整、正确,附件资料齐全;
   (12)资产评估报告书中要有资产评估委托方、资产评估机构和资产评估师承诺函;
   (13)资产评估报告书中至少要有两名具有评估资格的人员盖章、签字。
   3、验证确认。管理部门自受理确认申请之日起7个工作日内进行验证。若审核无误,即下达评估结果确认通知书。
   资产评估结果确认通知是资产行政管理部门出具的载有确认结论的法定文书,委托单位可以按通知书所确认的资产评估价值为底价或作价的依据,进行有关经济活动。
   资产占用单位或资产评估机构对区资产管理部门做出的审核决定或验证决定有异议,可自收到该确认通知书之日起15日内向上级国有资产管理部门申请复议。
   在实践中,每个企业均存在不同的情况,相应的,实际操作程序也会不同。需要根据这些企业的各自特点,判断并采取不同的程序和解决措施。


 企业改制流程

----改制为有限责任公司工作流程-----


   1、制订改制方案;
   2、职工(代表)大会决议及主办单位或主管部门同意改制的批复;
   3、产权界定;
   4、整体资产评估(含负债);
   5、资产确认: 涉及国有资产的由国有资产管理部门确认; 涉及集体资产的由职(代表)大会确认;
   6、名称预先核准;
   7、将货币出资存入指定专用帐户、验资;
   8、填写工商改制登记表式文件;
   9、报改制登记机关登记注册;
   10、领取《企业法人营业执照》等。 

         ---内资公司转为外商投资企业工作流程----


   1、股东会(主办单位)同意转股或增资及转为外商投资企业的决议;
   2、签订合资、合作或独资意向书;
   3、名称变更预核准登记(名称不变,可不用做名称预登记);
   4、项目建议书审批;
   5、可行性研究报告审批;
   6、合同章程及董事会审批;
   7、领取外商投资企业批准证书;
   8、外商投资企业注册登记;
   9、领取《中华人民共和国企业法人营业执照》。 


          ---原有企业改制为合伙企业工作流程----


   1、制订改制方案;
   2、职工代表大会决议及上级主办单位或主管部门同意改制的批复;
   3、产权界定;
   4、整体资产评估(含负债);
   5、资产确定: 涉及国有资产的由国有资产管理部门确认; 涉及集体资产的由职(代表)大会确认;
   6、名称预先核准;
   7、填写改制登记表式文件;
   8、报改制登记机关登记注册;
   9、领取《合伙企业营业执照》等。

           ---新设股份有限公司工作流程---


   1、名称预先核准;
   2、资产评估: 无实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资的可省略;
   3、准备申报材料,报市工商局、市体改办、市财政局;
   4、报市政府审批;
   5、将货币出资存入指定专用帐户,验资;
   6、召开创立大会;
   7、填写工商登记表式文件;
   8、报登记机关登记注册;
   9、领取《企业法人营业执照》等。 


         ---原有企业改制为股份有限公司工作流程---


   1、制订改制方案;
   2、上级主办单位或主管部门同意改制的批复;
   3、产权界定;
   4、整体资产评估(含负债);
   5、资产确认: 涉及国有资产的由国有资产管理部门确认; 涉及集体资产的由职(代表)大会确认;
   6、名称预先核准;
   7、准备申报材料,报市工商局、市体改办、市财政局;
   8、报市政府审批;
   9、将货币出资存入指定专用帐户,验资;
   10、召开创立大会;
   11、填写工商改制登记表式文件;
   12、报改制登记机关登记注册;
   13、领取《企业法人营业执照》等。

        ----外商投资企业转为内资企业工作流程----


   1、原公司董事会决议;
   2、转股协议;
   3、原审批部门审批;
   4、名称变更预核准登记(名称不变,可不用做名称预登记);
   5、内资公司(企业)登记;
   6、领取《企业法人营业执照》。 

     ----原有企业改制为个人独资企业工作流程----


   1、制订改制方案;
   2、职工代表大会决议及上级主办单位或主管部门同意改制的批复;
   3、产权界定;
   4、整体资产评估(含负债);
   5、资产确定:涉及国有资产的由国有资产管理部门确认;涉及集体资产的由职工(代表)大会确认;
   6、名称预先核准;
   7、填写改制登记表式文件;
   8、报改制登记机关登记注册;
   9、领取《个人独资企业营业执照》等

 


 

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