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大连市个人住房政策性贷款指南2007年05月15日 星期二 07:43个人住房政策性贷款是指以住房公积金为资金来源,大连市住房公积金管理中心(以下简称中心)向在本市参加住房公积金缴存的在职职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自住普通住房的政策性专项贷款。
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大连市个人住房政策性贷款指南
 
个人住房政策性贷款是指以住房公积金为资金来源,大连市住房公积金管理中心(以下简称中心)向在本市参加住房公积金缴存的在职职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自住普通住房的政策性专项贷款。
  ◆       贷款条件
  借款人必须同时具备以下条件:
  1、按本市住房公积金管理规定,按时足额缴存住房公积金一年以上(从贷款申请日向前推算);
  2、本人或其共同居住的直系亲属在本市区域内购买、建造、翻建、大修城镇自住普通住房或购买公有住房、其他无房屋所有权住房;
  3、有稳定的收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;
  4、具有购买、建造、翻建、大修自住普通住房的有关手续、文件和规定比例的自筹资金;
  5、提供符合《中华人民共和国担保法》规定并经公积金管理中心审定的资产作为抵押或质押;
  6、法律、法规和规章规定的其他条件。
  提示:借款人住房公积金账户处于封存状态或欠缴公积金超过3个月以上(含3个月)的不予贷款。
  ◆贷款范围
  中心对有下列行为的借款人予以贷款:
  1、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房;
  2、按房改政策购买现住公有住房;
  3、以自有房屋或第三者房屋所有权作抵押购买公有住房使用权或其他无房屋所有权住房(如动迁投资代建、部队、集体土地上的房屋);
  4、购买上市交易的存量房(即二手房,二手房房龄加上贷款年限不超过40年即可申请贷款);
  5、购买其他普通商品住房(其开发单位须同中心签订《个人住房政策性贷款合作协议》)。
     提示:豪华住宅(别墅)、公建房、商住两用房均不予贷款。
  ◆贷款额度
  根据以下要求计算后,取最低值为总贷款额度
  1、纯公积金贷款计算公式为:纯公积金贷款额 = (借款人月缴存住房公积金总额/住房公积金缴存比例×还贷能力系数A+借款人月缴存住房公积金总额)×12×贷款期限。其中①借款人一方申请贷款的,纯公积金贷款的最高贷款额度为15万元。②借款人双方申请贷款的,纯公积金贷款最高贷款额度为28万元。
  2、①购买商品房的,纯公积金贷款所贷额度不得超过房款总额的80%;组合贷款所贷额度不得超过房款总额的70%。
  ②购买现住房的,纯公积金贷款所贷额度不得超过房款总额的70%。
  ③购买无房屋所有权房、二手房的,纯公积金贷款或组合贷款额度均不得超过交易价与评估价较低值的60%。
  提示:a、还贷能力系数A目前暂定为0.35。
       b、借款人之间必须是配偶、父母、子女、(外)祖父母、(外)孙子女关系。
       c、申请第二次贷款,必须前次贷款全部还清,且所贷额度为本人所能享受最高公积金贷款额度与前次贷款金额的差额。
       d、组合贷款是指缴交住房公积金的职工在购买自住住房时,纯公积金贷款额度不能满足购房借款需要,可在其偿还能力允许的情况下,以总贷款额不超过规定的贷款比例为前提,再向与中心有合作协议的商业银行申请部分商业贷款的一种贷款方式。
  特别提示:1、夫妻一方以自己名义申请了贷款,不影响另一方以自己名义申请贷款。
  2、子女可以自己名义为已退休的父母申请贷款,并且不影响子女自己购买住房时再次申请贷款。
  ◆     贷款利率
  利率按中国人民银行规定执行,期限1至5年的,年利率为3.96%;期限6至30年的,年利率为4.41%。个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息;贷款期限在1年以上的,遇法定利率调整,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定。
  ◆    贷款期限
  公积金贷款的期限为1~30年,且贷款年限加借款人年龄不得超过国家规定的退休年龄(男职工为60周岁,女职工为55周岁)。
  ◆     还款方式
  公积金贷款需按月偿还,借款人可在等额本息法和等额本金法两种方式中任选一种方式还款,且一经签订借款合同,不允许更改还款方式。
     1、等额本息法:每月还款额相等,每月还款额中本金偿还额先少后多、利息偿还额先多后少,适用于还贷前期资金紧张的借款人。
     2、等额本金法:又名利随本清法。每月还款额中的本金偿还额相等,利息偿还额随着本金的减少而减少,月还款额呈逐月递减趋势,适用于还贷前期资金不太紧张的借款人。
  提示:对于相同贷款期限、贷款额度,等额本金法比等额本息法偿还的利息总额要少(具体差额可通过中心大厅设置的触摸屏来计算)。
  ◆ 个人住房政策性贷款流程图
  ◆    抵押登记、房屋所有权证及他项权证的办理方式
  采取客户自己办理和代理公司办理两个办法,供客户选择。为切实防范贷款风险,原则上期房贷款需委托中心招标的代理公司进行代理。
  ◆    贷款偿还
     1、正常还款——借款人在借款合同或还款明细表约定的还款日前将应还本息存入为还款开立的个人结算账户,代办银行每月按期从该账户中扣收。借款人也可委托中心从其公积金账户扣款,不足额部分应存入个人结算账户。超过规定时间还款的,中心将按人民银行规定对所欠贷款本息计收罚息。
  委托公积金转账还款需提供材料:参与代扣的借款人(一方或双方)、借款人配偶的身份证、结婚证及直系亲属关系证明(由户籍所在派出所出具)、借款合同、各自的个人印章。   
  2、提前还款——借款人在贷款偿还一年后可提前部分或全部偿还贷款本息,中心按借款合同约定利率和实际贷款期限计收利息。
  (1)     提前部分还款需提供材料:借款合同、现金、个人印章
  (2)     提前全部还款需提交材料:借款合同、现金、保险单副本或保证合同
  提示:a、提前部分还款每次还款金额不得低于5000元。
       b、提前全部结清贷款本息后,若缩短贷款期限1个月以上,可凭中心出具的提前还清贷款证明办理退保(指保险费或保证费)手续。
  ◆    注销抵押手续
  借款人与中心结清全部贷款本息和相关费用后,凭注销抵押申请书(中心出具)、房屋所有权证、抵押人身份证件等材料到房地产抵押登记机关办理住房抵押注销手续。
  ◆    转公积金贷款
  1、转公积金贷款类型
  ①已办理个人住房公积金贷款的原借款人将抵押房屋转让给拟办理个人住房公积金贷款的新借款人(或其配偶、直系亲属,下同),并由新借款人向中心申请将原借款人的贷款转为新借款人的个人住房公积金贷款(以下简称转公积金贷款A);
  ②已办理个人住房商业贷款的借款人向中心申请将原商业贷款转为个人住房公积金贷款(以下简称转公积金贷款B)。
  2、转公积金贷款条件
  转公积金贷款除需满足前述贷款条件外,还需满足以下条件:
  ①转公积金贷款A应已偿还一年以上,转公积金贷款B应没有不良还款记录;
  ②转公积金贷款B应征得原贷款银行的同意;
  ③原借款余额超过转公积金贷款额度的部分,由新借款人(或借款人)自筹,并与转公积金贷款一并用于提前偿还原借款本息;
  ④转公积金贷款只能申请纯公积金贷款,已办理个人住房组合贷款、正处于还款过程中的借款人不能申请转公积金贷款;
  ⑤转公积金贷款涉及的房屋所有权证应已办出,并能办理抵押手续。
  3、转公积金贷款额度
  转公积金贷款除需满足前述贷款额度规定外,还需满足以下条件:
  ①转公积金贷款A的贷款额度不得超过房屋原购买价格、房屋转让交易价格、房屋评估价值低者的六成;
  ②转公积金贷款B的贷款额度不得超过原商业贷款剩余的借款本金,且不得超过房屋原购买价格、房屋评估价值低者的六成。
  提示:
  ①办理转公积金贷款需由中心招标确定的评估公司对房屋价值进行评估,评估收费标准为:评估价值×3‰。
  ②办理转公积金贷款需由中心招标确定的担保公司提供阶段性担保,担保收费标准为:贷款额×4‰、不低于400元。
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