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超级旺铺如何选择?
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超级旺铺如何选择?
一项事业的成功往往离不开天时、地利、人和。一旦决定开店,必须对所选地点作全面的考察,了解该区人口密度、人缘等等。以下10个绝招或许能给有意自己置业做老板的你一些帮助。
1交通便利。在主要车站的附近,或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择哪一边较有利于经营,需要观察马路两边行人流量,以行人较多的一边为好。
2接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近,或者大工厂、机关附近,这一方面可吸引出入行人,另一方面易于使顾客记住该店铺的地点。
3 选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展,会给店铺带来更多的顾客,并使其更具发展潜力。
4 要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候,行人为了要过马路,因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人,而忽略了一旁的店铺。
5选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中,某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”,事实证明,对那些经营耐用品的店铺来说,若能集中在某一个地段或街区,则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。
6 根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同,其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方,比如服装店、小超市,但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方,比如保健用品商店和老人服务中心,就适宜开在偏僻、安静一些的地方。
7 要有“傍大款”意识。即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近,甚至可以开在它的旁边。例如,你想经营吃的,那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为,这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查,挨着它们开店,不仅可省去考察场地的时间和精力,还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。
8 位于商业中心街道。东西走向街道最好坐北朝南;南北走向街道最好坐西朝东,尽可能位于十字路口的西北拐角。另外,三叉路口是好地方;在坡路上开店不可取;路面与店铺地面高低不能太悬殊。
9 要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面,店门前自然就失去独立的广告空间,也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。
10 选择由冷变热的区位。与其选择现在被商家看好的店铺经营位置,不如选择不远的将来由冷变热、目前未被看好的街道或市区。

开店铺还是盘店铺
  开店盘店,顾名思义,前者是白手起家,后者是接过别人经营的店铺。两者孰优孰劣?仁者见仁、智者见智,各有利弊,需仔细评估。从开业筹备来比较,盘店肯定是最省力的,诸如执照申请等,都可吃“现成饭”。
而开店则不同,必须从零开始,从最初的人事规划、训练,到店面装潢、货物采购、营销宣传……每个环节都要自己把握、自己策划,若进度控制适宜,则一切顺利。对创业者来说,与其吃“现成饭”,不如通过自己的努力,因为“十月怀胎”,才能享受“一朝分娩”时的喜悦。有时候,过程比结果更重要,因为创业的过程,就是总结经验教训,不断提升自己能力的过程。
       客源、投资和资金运用来比较,盘店有优势。因为原来的店肯定有自己的固定客源,不用投入太多的资金,便马上有现金收入供周转。开店的话,最大的问题就是初始阶段的客源,需要时间来培养;而且还要投入,不仅是开店所需资金的投入,更需要现金周转。
   从其他方面比较,盘店的风险就大得多。比如:老店的债务、税务等财务问题,合同等法律问题,设备的质量问题……所有这些,有时很难一目了然,一不小心,即陷入陷阱。综上所述,开业指导专家比较一致的意见是:既然创业,还是从头干起。


租店铺还是买店铺
       年来由于店铺比较紧俏,不少小区的商业配套尚在建设中,求租者已经门庭若市,于是出现预租现象,免不了有时会发生纠纷。专家指出,若要预租店铺,需注意六方面的问题:一、了解一下这个店铺是否符合商品房预售条件,开发商是否已经取得商品房预售许可证;二、要与开发商签订《商铺预租合同》,合同里,租赁者的姓名名称、房屋所在地点面积设备等、租赁期限、租金数额、支付方式等,均应详细列出;三、《商铺预租合同》签订后,承租者和开发商应当在15天内持预租合同和其他相关材料向房地产交易中心办理预租合同登记备案;四、承租者必须懂得,开发商只有在预租店铺竣工并取得房地产权证后,方可与你订立预租店铺使用交接书,交付房屋;五、房屋交付后,承租者应持已登记备案的预租合同及预租店铺使用交接书,向所在区县的房地产交易中心办理登记备案,领取租赁合同登记备案证明;六、在预租前还得问清楚,这个店铺是否已经预售。
       尽管买店铺创业的较少,但买店铺作为投资转租给创业者的不少。买店铺是大投入,同样存在高风险。除了诸如产权等问题要了解清楚外,还必须注意以下几点:1.选中的店铺是否能满足经营目标。比如:能够经营餐饮业的店铺价值就比其他类型的高,因为不是所有的店铺都能获得环保、工商、消防等部门同意开餐饮的。2.买店铺,铺面越宽越好;如果店铺的横幅窄而长度很深的话,其价值就大受影响。3.要研究区域的商业气氛,因为社区商业的消费对象是所在地区的居民。这个地区的人口密集度、消费能力、商业设施网点数等,都需要研究。4.店铺处在的路段也大有讲究。并不是道路越宽,经营的环境就越好。道路宽、车流量大,行人就少,有的在路中央还有隔离栏,行人过马路不方便,自然影响经营。从目前的情况看,街面宽度小于16米的街道两旁的店铺,经营效果比较好。


你知道怎样选择商铺吗? 几种选择供你参考 
房产投资中的住房投资收益不会太高,这是因为住房是一个完全竞争的市场,有流动性,有大量的替代产品可以供大家选择,价格也不可能太高,太高就会有新的开发来填补。而商铺的投资就有很强的区域性,而且开发的总量是有限的,有一定的稀缺性,受益也要高于住宅投资,因此,商铺投资逐渐成为人们房产投资的主要方向。
人流量大的地段
人气、人流是由道路决定的,在未来若干年人气不变、人流必须经过的地段,就有很高的投资价值,因为它有永恒性。全国许多城市目前都进行着大规模的旧城改造,使得地段处于急剧变化之中,在变化当中有风险,也会有机遇。一些原来有投资价值的地段,可能会因为道路的改变,失去人流的支撑,投资的风险加大;新道路的建设也会有新的地段重新涌现,人流必须经过的一些地段的商铺收益会很高。
小面积商铺
近年来,小面积商铺投资受到越来越多的人青睐。
中小型企业多选择小面积商务办公楼。单身公寓是投资性的住宅房,多数人购买了不住而用于出租获取租金回报。该物业一般都是地处热闹地段,房型面积较小,在20~40平方米之间,套内卧室、卫生间、厨房和会客空间等基本居住功能齐全。小面积商铺历来是投资的稀缺品种,它的投资价值很高。单身公寓、小面积商务楼和小商铺市场火热的主要原因是单位面积小、总价低,吻合绝大多数房产投资者投资起点低回报收效快的购买心理。具体分析,单身公寓是因为城市外来人口增多,这些人经济上并不是太富裕,他们需要过渡性房产品种;小面积商务楼是因为近年来以私营企业为代表的中小企业飞速发展,他们需要有品牌的,总价又不高的办公物业;小商铺是因为最近几年城市商业模式已有两极化发展趋势,或大商场、高档商场,或大众化的遍布各新开发小区的小商店,而中小投资者需要的小商铺目前还十分稀缺。
 

成长型商铺
在一些边缘地区大盘建设的早期,投资其周边商铺,已日渐成为楼市稳健型投资客的长线投资品种之一。住宅郊区化趋势的推进,使商业网点的建设从中心区域向边缘区域转移。依附于新城建设而蓬勃发展的外围地区商铺,由于其良好的成长性,广受投资客的关注。
商铺建设跟着大盘走的趋势正日益明显。在新建社区周围,人口很多,居民潜在购买力巨大。这种目前还处于蓄势阶段、但将来增值空间巨大的商铺,专家称之为成长型商铺。
成长型商铺初始投资额较低,这种需要孵化期的产品,收益率呈现递增形态,因此比较适合资金回报迫切性不强的小投资者。
消费能级高的地段
在商铺投资市场上,资深买家的诀窍之一就是“看客买铺”。cbd商务规划区和社区商业铺位之所以热销,根本原因就在于,投资判定一家商铺的价值,最重要的是看客流的消费能级,哪里的消费能级越高,哪里的商铺投资越有价值。写字楼商铺租金相对比较低,升值空间大;其次是cbd商务区的客流比较稳定,消费能级比较高,特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。类似的cbd商务区规划有限,其商铺存量则更是稀缺,对投资者来说,升值潜力都十分看好。
一般来说,cbd商务区的商铺客流消费能级相对较高。以商务楼白领、外籍人士为目标消费群的酒吧咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅以及银行证券、展览展示厅都会开在这些地方。
大型超市旁
从城市的发展看,城市空心化会成为趋势,随着居住的外移,商业也会向外发展,而商务中心会集中在城市中心。百货业需要相对的集中,买衣服、家电等,需要看流行、看趋势,消费者需要货比三家。而超市就不用集中,是消费者很快可以下决定购买的,只要有消费人群的支撑,就能独立形成旺区。现在要寻找风险小、回报高的地段,城市地铁的出口应该是投资的最佳选取点,地铁出口确定的位置,一般租金会成倍地上涨。
对于商业地产的投资,要注意地段和商业业态,现在的超市将有可能会被仓市所取代,仓市将成为一种方向。在仓市和超市的旁边可以考虑选择商铺,因为在附近不缺人气,但要注意的是,经营要有差异性,不能经营和仓市、超市相近的商品。
绿地周边商铺
经历非典,市民开始更加注重健康、环保、绿色的消费理念,绿地商铺炙手可热。
昔日在人们一般认识中,商业繁荣是建立在一种完全人为的环境中,它需要购买力聚集,而坐落于大片绿地周边的商铺,无法形成视觉上的强势。因而“绿色”往往会站到繁荣繁华商业的对立面。在上海商业历史上,就不乏一些知名商业街在改造时“果断”移植掉大片行道树所带来的遗憾。
而如今,随着市民生活水平的提高,消费市场已经从“物质经济”逐步转向“体验经济”阶段。品牌、服务和空间环境、消费的安全与健康作为“体验经济”的有机组成部分,逐渐超越单纯的价格战,成为主导人们消费行为的重要因素。绿地商铺热正是在这些综合因素的作用下应运而生。
警惕高租金商铺
不同位置的商铺,获得客流的能力不一样,租金价格也自然大不相同。商铺租金的变化,往往是某个区域或某类商铺投资价值的坐标。
有两类热销的商铺租金和售价是一路走高。一类是连锁大卖场、销品茂等新业态的大商铺。作为注入房产市场的新元素,这些大型优质商铺供给的稀缺,使近期公开租售的大商铺的租金继续保持上升势头。另一类,则是市级商业中心区的“经典”旺铺,租金更是成倍增长,千金难求,一经推出即被投资者购租一空。
商铺投资专家分析认为,在目前的市场上,这类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”,其价格已经被抬升到一个危险的价位区间,投资者如果现在入市,存在巨大的套牢风险,务必三思而后行。不少商铺一而再,再而三地被爆炒,租金的价格已经相当离谱,谁成为最后接手的经营者,等于“抱个炸弹在怀里”。
租金高的商铺,虽能代表它的经营价值高,但绝不能说商铺租金越高,就越值得商家入驻。能让老板赚钱的商铺是好商铺,但决定一家商铺是否值得投资,租金并非惟一的参考指标。
 
 
商铺投资案例集锦
好的商铺项目能够做到平衡开发商、经营者、投资人三方的利益,而“返三年租金”的销售模式,估算其投资回报率达20%,商铺在10年左右基本能收回投资。但是对于商铺投资者最重要的还是应“四评八问”。
首先要问自己八个问题:
一是要看两个指标——可视性和通达性。可视性是要看得见,能吸引顾客的眼球;通达性是能不能方便地进来和出去。这两个指标很关键。第三个要问的指标是停得住,这跟今天中国的汽车时代相关。
第四是商圈,是“生地”还是“熟土”。这个商铺的所在是不是成熟的商业地带,还是一个各方面都在成长的地方。比如说王府井属于成熟商圈,这样的地方商铺价格很贵,一买容易经营,租金也很容易出来。另外一种是成长型的商圈,其商铺租价不是很高,但是做了三、五年之后可以翻很高的倍数。这种商铺的投资价值高,但风险也相对比较大。如果你想把商铺作为可增值的资产投资的话,可以考虑在成长型商圈选铺。
第五个是硬件条件。有些商铺进去之后水不行、电不行,层高、柱距不够,租不出去。所以,硬件设施要关注使用面积、面宽、净深、层高、柱距这些东西,把门脸做得更大一些。
第六是软件。主要是指项目开发商的经营管理思路,整体上有没有统一管理、支持商铺发展的想法,有没有宣传、推广等方面的计划。
第七是配套。如设施建设、商业服务方面能为大家做什么事情,使各种资源实现连通、整合,经营者形成合力。
第八个是要看有没有一些知名的大店给小店带来人气。一般的商铺集客力不够,需要一些“领头羊”如大的超市等来吸引大量的客人光顾。

在前面提到的八个问题中特别需要注意的是,一些硬件再烂可以改,但是那个地方的交通、购买力选择不了,所以软件更重要,人气、交通条件更重要。
杨泽轩对记者表示,商铺投资不仅应该“八问”,而且要“四评”,确实像谐音所提示的那样力争“四平八稳”。四评就是要评判自己第一投什么,第二投到哪,第三什么时候投,第四为什么投。
首先商铺的类型不同,投什么就是要选择好你要投资什么样的商铺。有写字楼的商铺,也有住宅底商,还有城市中心区的商铺,它们的价格、收益空间、投资风险等都是不一样的。收益最稳定的是社区商铺,它不会有大的风险,但是要指望它有暴利也是不可能的。
有些市场类的商铺租金可以达到20多块钱一平米,但由于它是专业性的东西,面对的客户是专业性的客户,风险也就大起来。记住,从来不会有高风险伴着低收益,或者是低风险伴着高收益。
第二个是投到哪?关键的是把握两个指标,一是有购买力的人群,二是有购买力的人能到的地方。总之,就是有人、交通方便。
北京买商铺的最好时机,现在有点错过了。最好的时段应该是在2004年、2005年。那时候商铺价格低,位置有很多可以挑选的好地方。现在由于投资者越来越多,一个好地方有N多人在选,所以这时候时机应该说不是最好的。但是相对于别的投资产品而言,搞好了商铺应该是相当不错的。
对于社区商铺,如果你的资金比较宽裕,最好选择楼盘入住的业主还比较少的时候进入,不要等业主全部入住了以后;如果你的资金不太宽裕,可以选择业主入住到差不多的时候,比如说入住到50%左右赶紧进来,不要等到已经成了“熟铺”再进,剩下的也不是很好的东西了。投资就是赌未来,如果买“熟铺”就不叫投资了,而是非常有钱的人把现钱变成资产。这就是要掌握买铺的时机。
第四是为什么要投?就是结合自己家里的条件和资金状况,来合理分配资金的使用。千万不要大举借债去做投资。商铺跟住宅不一样,商铺靠经营产生最大价值,投资风险比较大;而住宅的变现程度、速度比商铺要容易一些,投资风险比较小。所以,一定要搞清楚自己为什么要投,达到什么目的。
还有就是要问:安全性和收益性你要哪个?如股票已经到4000点,收益高,风险也高;而投资商铺可能收益没那么高,但相对安全些,最少有商铺在。
杨泽轩总结道:“投资商铺应该平心静气。千万不要跟风、不要冲动,一定要分析完了前面的‘八个问、四个评’,比较一下安全性、收益性,最后平心静气地问自己,这个地方值不值得买?我有没有实力买?买了以后有没有合适的增值空间?再作决定。”


资商铺要有“法”年近岁晚,顺德商业地产市场也随之热闹非凡,既有雄心勃勃跑马圈地的商家,又有即将开业的大型购物广场……作为投资者,面对市场的“沸腾”景象,到底该如何抉择?是出手还是守候?如果要出手又该如何挑选“钱”景无限的商铺?本期,记者一一为您揭开谜底,为您提供一份可作参考的“置业小册子”。

商铺渐成投资热点
商铺由“市”演变而来,《说文》释“市”曰:集中交易之场所,也就是今日之商铺。《清明上河图》曾详实地记录了古代商铺、商业街市的景况。
近年来,我国经济飞速发展,消费结构实现大跨越,传统商业模式发生转变,商业物业的价值迅速提升;特别是银行的低利率、股市的低迷,使得商铺的投资价值进一步凸显;大型商业街和购物中心这些特色商铺,更是成为城市景观的组成部分,成为吸引人们眼球的关注点。
据业内人士分析,从目前的政策和市场行情来看,投资商铺相对于投资住宅还有不少好处。比如,商铺的价格一般不会发生很大的波动;商铺也不会因房龄增长而降低其投资价值,相反,好的商铺会因商圈的形成发展而不断升值。值得一提的是,商铺投资与投资商品房、炒股票和买保险等投资形式相比,具备稳定、风险小、回报率高等诸多优势。因为楼盘多处于成熟区域,已有一段时期的附近稳定的客源积累,其面积只占社区很小部分比例的商铺容易“养活”。因此,根据自己的经济承受能力用贷款和部分资金支付商铺房款,再用以后收取的租金还贷是当前不错的投资手段。
如何选到“赚钱”商铺
周边消费要具持续支撑力
商业项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素。一些商业地产项目依托新建居住区的居民作为现成的消费人群,为商铺投资奠定了回报基础,也吸引了不少投资者的关注,但要保障回报率,除了附近已有的社区居民外,周边还应具备一些具有支撑力、延续性的消费人群,如在步行可达的范围内有产业园区、商务区或写字楼等工作人群集中的项目,商业项目可以依附这些项目开发更加丰富的经营业态。
项目规模与消费人数匹配
在确定周边消费人群具备一定消费能力,并且产品定位正确的基础上,投资者还必须了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配,例如,一个经营面积为2万平方米的商业地产项目,如果其坐落的居住区内常住人口为2万左右,那么平均每人1平方米的商业面积显然不能带给投资者足够的回报,一般来说,人均商业面积在0.5平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。
布局应能构成人流交织
商业布局能否将商场内的人流有效交织,推动旗舰店之外的商铺经营,是投资者必须在购买前明确的因素之一,例如,某新建商圈的一个大型购物商场,其引进的几个时尚服装、鞋帽等主力消费品牌全部分布在临街门店,并且内堂处于半封闭状态,虽然堂内也有很多高档品牌,但很多消费者都只是在门店流连,进入内堂的人数还不足门店的1/4。还有一些项目,虽然旗舰店定位合理,但小商铺与之距离较远,光顾人群相对较少,商铺业主也无法实现盈利,因此,投资者在购买商铺前还应当留意项目的旗舰店辐射范围大小、内外堂沟通性能、购物人群交织有效性等问题,以免开张后无法达到预期效果。
过滤噱头求实质性回报
承诺回报是眼下商业地产项目中很流行的招商方式之一。有业内人士透露,有些项目承诺的回报方式看似诱人,其实并不合理,投资者应当更理性地分析招商噱头,选择真正实质性的经营回报,例如,某项目提出的“一次性回报”概念,必须在业主全额购买商铺并缴纳其他税款等费用后,再按相应的比例返还回报额。这种看似直观又高回报的投资方法,其实不过是“羊毛出在羊身上”,投资者要“金睛火眼”看清楚。
定位专业水平决定收益
确保后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。要判断管理团队是否专业,最直观的方法便是观察产品定位与区域消费特点是否吻合,例如,有商业项目如果选择高档商品,那么与之大众生活型的消费需求不够贴近,不如定位于中档品牌、休闲消费等商业项目,因此,他建议投资者不要过分关注单一经营利润,更要寻找贴近消费圈的经营项目,通过专业化的经营管理定位,获得更长久的经营利益。
 

选购及经营时应注意四点
社区商铺一般位于社区附近或社区内,主要顾客为居住于社区内或社区附近的居民。选购及经营社区商铺,应有长远眼光: 
一、社区商铺投资是由地段、主力店、发展商、投资时机和人气消费力决定投资前景。
二、了解商铺的使用功能。若只是经营普通的家居生活用品如冲印、香薰、美容、文化用品等,投资者要看其临街的方位及现时租金的回报率;如投资经营饮食类的商铺就要快出手,因为通常对餐饮的经营限制较严格,很难取得执照,所以更显得物以稀为贵。
三、商铺的经营内容应该以便民为主要准则。商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、美容、发型屋、服装等为经营内容。新楼盘的新商铺,可以在短期内经营些建材、饰材等商品,新房子需要装修,也会有不错的收益。
四、选择社区商铺要看社区人群的数量、层次和特征。一些郊区大盘,如江北的明发外滩中心等,入住后居民居家日常所需的商品,还是希望在社区内能满足到位,如果经营一些生鲜蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、粮油食品店、日杂百货小店、美容美发店、干洗店、社区大药房、儿童玩具饰品店等业态,都是很必需的。
商铺投资案例集锦:
忌避不祥之物的店面
风水所说的不吉祥的建筑,主要是指一些类如烟囱、厕所、牛栏、马厩、殡仪馆、医院等一些容易使人感到心理不适的建筑。这些建筑,或是黑烟滚滚,或是臭气熏天,或是哭嚎,或是病吟。由不吉祥的建筑带来的这些信息,风水视之为凶气。
如果让商店的门朝着不吉祥的建筑而开,那些臭气,哭嚎,病吟的凶气就会席卷而来。经营些日杂小百货尚可,如果经营饮食,开办旅店,必然是食客少至,旅客稀少。而且,对于经营者来说,常处在这样的环境之中,也会造成精神不振,心气不畅,甚至重者,还会染病成疾,商败人亡。
忌避令人烦躁的店面
风水在选择阳宅的基址时,力求坐北朝南,其目的是为了避免夏季的暴晒和冬季的寒风。经商地址的选择,也同样需要考虑避日晒和寒风。那么,最好的也还是坐北朝南,即取南向。
作为经商性质使用的店铺,如果店门是朝东西开,那么,在夏季,阳光就会从早晨到傍晚,通过店门照射到店内。夏季的阳光是火辣辣的,风水将此视为煞气。这一股煞气对商店的经营活动是不利的。煞气进入店内首先受到干扰的是店员。店员在烈日的暴晒之下,口干舌燥,头冒金星,全身大汗,很难保持良好的情绪。店员工作情绪低落,或自找遮阳物,或尽管纳凉,或电扇冷气猛吹,处在这样境况下的店员,必定心火烦躁,因而也就势必对经商者视为上帝的顾客简单应付,甚至粗暴对待。如此这般,当然也就谈不上做买卖了。
忌避寒气逼人的店铺
如果店铺朝北方,冬季来临也是不堪设想。不管是刮东北风,还是刮西北风,都会朝着门户大开的店铺里钻。风水也视寒气为一种煞气,寒气过重,对人对经商活动均有不利。寒风袭来,店员又受到了另一种煎熬,身体好的还顶一顶,身体差的就可能得病。尽管店员是加衣烤火,但寒气过重,就使店员不愿走动,来达到商品销售的目的。店员因寒冷不愿走动,就会使商品的流动速度减慢,造成商品销售量减少。
忌避阴气过盛的店铺
在市镇上,人流穿往密集的地方就是繁华的地段。按照风水的说法,有人就有生气,为阳气,人愈多多生气就愈旺,乘生气就能带来生意的兴隆。
从经济学的角度说,市镇上的繁华地段,就是商品交易最活跃最频繁的地方,人们聚集而来,很大程度上就是为了选购商品。将店铺选择在市镇繁华的地段开业,就可以将自己的商品主动迎向顾客,商品能招引顾客,就能起到促销的作用,将生意做红火。
相反,如若将店铺开设在偏僻的街段,就等于回避顾客。商店开张经营,而顾客很少光顾,就会使商店冷冷清清,甚至门可罗雀。按照风水的说法,人代表生气,没有人光顾商店,商店就缺少生气。生气少,就是阴气盛。商店的生意不景气和萧条,就是阴气过盛。一个商店的阴气过盛,不仅是生意亏本,严重的还会损伤店主的元气,致使商店破产。
选开阔地段
商店在选择宅址时,讲求屋前开阔,接纳八方生气,这与经商讲究广纳四方来客契合 .按照这一原则,选择店铺的地址时,也应该考虑店铺正前方的开阔,要求不能有任何遮挡物,比如围墙,电线杆,广告牌和过大遮掩的树木等等。
讲求商店门前的开阔,可以使商店面向四方,不仅使商店的视野广阔,也使处在较远的顾客和行人都可以看到铺面,这样利于将商店经营的商品信息传播四方,传给顾客,传给行人。风水把这种信息的传递,叫作气的流动,有了气的流动,就会生机勃勃。从经商的角度说,顾客和行人接受了店铺的商品信息,就可能前来选购。
宜选吉祥寓意地段
选择经商地址,考虑的因素还有很多。比如有人考虑选择一个带有吉祥意义的街名,或者是选择一个能给自己带来好运的门牌号码,来作为店铺的地址。这样的选择,除了能给经商者和顾客在心理上以某种安慰的作用之外,还具有风水学上的意义。
商铺选址总则
经商店铺的风水选址,主要在于选择一个能保证商家精力旺盛、招迎顾客、利于买卖,能带来生意兴隆的好环境。在日本、香港、新加坡等地,富豪商家的店铺位置都是非常好的,也都是按风水家的意见设置的,所以财运都很好。选择经商的店址,民间俗称选码头。码头位置的好坏,对经营的生意好坏,有很大的影响。

如何开办一家成功的专卖店
中国改革开放30年来,在国民经济不断发展的过程中,人们不断解放思想,价值取向也有了颠覆性的变化。在当今社会,“君子爱财,取之有道”已经得到人们普遍认同。越来越多的人怀着创业的理想,跃跃欲试,准备投身商海。开店,可能是很多人创业的第一选择。开店不难,但是要把店开好,开一家成功的店,这其中又有很多学问。我们今天暂且把目光聚焦于“专卖店”,与大家探讨一下开办专卖店的大事小情。
一、什么是专卖店
说起专卖店开业,我们应该首先了解一下什么是专卖店。一般来讲,专卖店(sunbride.com)是专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。一般选址于繁华商业区、商业街或百货店、购物中心内;营业面积根据经营商品的特点而定;以著名品牌、大众品牌为主;销售体现量小、质优、高毛利;采取定价销售和开架面售;注重品牌名声,从业人员必须具备丰富的专业知识,并提供专业知识性服务。
二、为什么选择专卖店
由于不同产品、不同品牌的定位不同,其选择的渠道也不尽相同。中高端产品往往会选择品牌旗舰店、百货公司专柜、专卖店等作为自己的渠道体系。而专卖店体系有很多明显优势,它具有可伸可缩的特性,而且保证了品牌的专业性、扩展性;但同时它也具有窄众、人流量低的弱点。
至于什么样的产品可以选择以专卖店形式经营,我想任何档次的产品都可以。中高端的求品牌,低端的要走量,在专卖店都可以实现。特别指出,低端产品是可以依靠专卖店体系获得成功的。选择专卖店体系,理由不外乎以下几点:
一、对于中高端产品来讲,百货公司货位总是有限,由于是稀缺资源,立足百货公司的代价是巨大的,因为有高额的进店费、较高的进店折扣、定期淘汰制度等;
二、对于中低端产品来讲,大卖场以及连锁超市的议价能力越来越强,外场及内场货位的价格越来越高,是中低端产品必须走渠道创新的必然因素;
三、专卖店实现了厂商实时信息沟通,可操控能力强,而且无论从人力、成本、价格、消费者喜好以及品牌上都能在某个区域形成一定的竞争优势;
四、专卖店实际上是一个服务终端、体验终端,容易形成顾客忠诚度;
五、专卖店的可复制性较强,只要管理到位,厂商的双赢可以预期。
三、专卖店的经营理念
(一)积极的营销FromEMKT.com.cn理念:
满足用户个性化的需求,以差异化来服务顾客,争取顾客的支持;使消费者拥有更多便利,体现人性化,为提升顾客的生活水准做出贡献;使消费者获得价廉物美的产品;保持与日俱增用户的沟通,倾听顾客的各种信息和意见,了解用户的各种潜在需要,不断改进和提高工作标准,不断提高用户的满意度和忠诚度。
(二)正确的事业观、服务的理念:
与各地顾客建立信赖融洽的关系,为提高顾客的生活水平,为创造更多的社会价值而发展壮大事业。立足本行业,以“个性化”、“差异化”来服务顾客,争取顾客的支持,避免不正当竞争,谋求行业的整体繁荣。
(三)自主负债经营的理念:
店主及全体员工积极进取,使自己店铺“有主张、有个性”,独立自主地经营,并致力于商圈深耕,不依赖他人或厂商,以影响自己的创意与进步。
(四)重视“顾客满意”经营理念:
所谓CS(CustomerSatisfaction)顾客满意是指透过满足顾客的需求而成为受顾客信赖与支持的商店,也就是以顾客为主导型的观念;以顾客为中心,以顾客为起点,以顾客为基础,顾客第一,顾客永远是对的。日常营销活动做到“买者高兴、卖者愉快”。创造终生的顾客,并给予终生服务。
(五)明确的经营方针,中长期经营愿景:
怀抱“愿景”经营是有目标、有方向的经营,明确制定3年、5年、10年……的经营目标,并坚定信念不断的努力学习,扩大视野实践各个阶段的目标成就。
(六)主动搜寻市场信息,针对市场情况做出快速反应:
Haier专卖店应热心提供海尔的信息给消费者,而且要对市场的信息、消费者的心声、竞争市场的情况及商品信息必须十分关心,并且要及时向海尔公司反映,以便迅速的采取相应的措施和对策以维护共同的利益。
四、专卖店店址的选择
开店选址是一家店铺得以生存并有机会发展壮大的关键因素,选址做不好很可能造成店铺无法生存的尴尬局面,为投资开店的店主造成比较大的经济损失。所以,对于每一个开店的创业者来说,必须要充分重视选址的重要性,充分考虑各种因素,慎重决策。在选址的问题上,其实也是有规律可循的,下面我们也总结了一些技巧供大家参考:
技巧一:选择适当的行业类别
位于交通运输站的店铺,应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺,应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺,应以经营文化办公用品为主,且商品档次应较高。位于学校附近的商铺,应以文具,饮食,日常用品为主。
技巧二:有“傍大款”意识
即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近,甚至可以开在它的旁边,不仅可省去考察市场的时间和精力,还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。
技巧三:选取自发形成某类市场的地段
在现实生活中,管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定,但在长期的经营中,某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”。
技巧四:选择有独立门面
有的店面没有独立门面,店面前自然就失去独立的广告空间,也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间,这会给促销带来很大的麻烦。
技巧五:了解商铺周边民众购买力
购买力是依附人而存在的,购买力的数量、质量决定了其所在商圈内的商铺的基本价值。当然,在那些消费能力强的购买力所在区域,商铺的价值高,获得的成本也相应较高。
技巧六:看人流量
商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流,其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。
技巧七:选择路边店
商铺位于一条道路一侧,拥有道路,来回两个方向的客流,价值低于路角店,是商铺中最常见的临街状态。
技巧八:选择好的建筑结构
建筑结构的形式多种多样,理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式(如体育场馆),其优点是:展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品。
技巧九:了解开发商
选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采用完善的开发流程,拥有众多的合作伙伴,这对项目的商业前景本身也是一种保证。
技巧十:周边交通便利
理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客(购买力)的交通设施,即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点,还具有停车场。
技巧十一:看商铺的前景商业环境
考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位,虽然前期租金很低,商户难寻,但时机成熟之时,就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。
技巧十二:把握投资时机
从总体上说,经济形势良好,商业景气、商业利润高于社会平均利润,这个时期未必是投资商铺的合适时机,在商业发达地区或商业繁荣的时期,投资者商铺选址的空间很小,而且获得成本很高。反之,在有发展潜力的区域内,商业气候尚未或正在形成中,是商铺投资的合适时机,投资者可以在较大的范围进行商铺选购。
五、专卖店店面设计
店面是指专卖商店的形象,越来越多的经营者开始重视店面的设计。店面设计的主要目标是吸引各种类型的过往顾客停下脚步,仔细观望,吸引他们进店购买。因此专卖商店的店面应该新颖别致,具有独特风格,并且清新典雅。
1.店面与商标
专卖商店的形象与名称和商标密切相关。近年来,许多人在选择店名时陷入一种误解,片面追求新厅和时髦,而忽视店名与商店本身的内在联系,给人不伦不类的感觉,诸如“大哥大”、“富豪”、“绅士”、“大款”等名称,有一家贵族餐厅的橱窗上甚至写着“家常便饭”,让人感到茫然。
店名要有特色,但不能离题太远,通过店名能使顾客知道你所经营的商品是什么。也就是说,食品店的名称应像食品店,服装店的名称应像服装店等。好的店名应具备三在特征:一是容易发音,容易记忆;二是能突显商店的营业性质;三是能给人留下深刻的印象。
有了好的店名,还需要设计相应的商标。店名是一种文字表现,商标是一种图案说明,后者更容易给人留下深刻的印象。商标要力求简单、美观。有一家专门经营女袜的玛戈里商店,选用英国国旗图案作为商标,并有一面巨大的英国国旗挂在店里,还印在所有的包装纸上,格外引人注目,此举取得了较好的销售效果。
2.招牌和标志
招牌好坏除了店名因素外,还要考虑字体的选择和完整。走到街头,我们常常会看到一些很好的店名,却用歪歪扭扭的字体,嵌在门前的招牌上,错别字、繁体字屡见不鲜,甚至还用些生拼硬造出来的文字。
专卖商店的招牌应避免不常用的字。招牌的目的在于使人清楚明白,故弄玄虚只会招致顾客的反感。例如,国产品专卖商店没有必要取个外国店名。
近年来,标志越来越多地被专卖商店采用,并已从平面走向立体,从静态走向动态,活动于商店门前,吸引着过往行人。例如美国很多速食店,为了强调店铺的个性,在入口处设置大型人物或动物塑像,伴以轻松、愉快的广告音乐,受到顾客的喜爱。日本品川区的T茶叶及海苔异曲同工,在店设置一个高约一米的人偶,其造型与该店老板一模一样,只是加上了漫画式的夸张,它每天都在店门前和蔼可亲地与路人打招呼,效果相当好。

四大商铺投资诀窍
手里有了闲钱,有相当一部分人选择投资买房,其中由于商铺的投资回报率略高于住宅,越来越多的人开始涉足商铺市场。如何更好地把握小商铺市场?有关专家提出了商铺投资的四大诀窍。
清投资收益率
买小商铺前要考虑,是自己经营还是出租?若自己经营,则要对周边环境做比较清楚的评估。如周围有大超市的地方不适宜再开杂货店,中低档住宅区不宜开高档名牌服装店,预期收益会不会高于投资房产和开店资金?如果是想出租给别人使用,在投资店铺之前要大体知道出租的对象以及租房者预备经营的项目,预期租金会不会超过银行利息。另外,投资商铺最好要产权明晰,几个人共同投资容易有产权纠纷,这样会不利于房产的增值。商铺投资现在还不是很成熟的行业,投资者要量力而行,根据自己的资金情况选择不同地段、不同面积的商铺。
抢占要地核心圈层
投资小型商铺,首要考虑的因素便是所选地点区域性商业气氛是否浓烈,如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业网点数及配套设施等。一般来说,商业圈半径在250—500米之内为核心圈层;半径在1公里左右为中心圈层;公交线路可以延伸到达的区域为次中心圈层。对于中小型商铺地点选择起决定性作用的商圈应为核心圈层,其次是中心圈层、次中心圈层。如果资金充裕,可以在繁华地段投资。
因地制宜特色专营
商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所,也是商店开业的最佳地点。该地段费用高、竞争性也强,除了大型综合商店外,较适合那些有鲜明特色的商店发展。此店址的特征是:商业效益好,投资费用相对较大,应针对性地对顾客提供服务。住宅区地段的顾客是住宅区和附近的居民,节假日和下班时间则包括家庭其他成员。此店址的特征是,有关家庭生活的商品消费力强,以日常用品为主。火车站、长途汽车站附近是往来旅客集中的地区,由于人群流动量大,这一地段商业价值较高,尤其适应发展饮食、生活用品、当地特产等方面经营的商店。
超前意识看好新区
所谓超前意识,就是要善于瞄准新建市场。一般来说,新建市场商铺的出售价格比老市场要便宜许多,如果到有发展潜力的新市场购置商铺,则投资少、升值潜力大。再者,在一些新的热点板块,一般房产商在开发临街住宅时,大多有一定量的经营门面供出售。这些地段尚处建设初期,人口密度相对市区来说较小,因此商铺售价比较低,考虑到这些地段有大量在建的楼盘,今后的居民密度会骤然增加,在此选购门面就具有价位的优势和升值的潜力。另外,如一些地铁或新辟公交车延伸线的车站附近,今后的人气也会集聚,就可作为投资机会好好把握住。


商铺投资选址六项注意:
前几个月增幅高达120多个点,而反映需求意愿的销售增长仅有20多个点,其差额自然就是空置率大升,致使其销售均价下降千元之多。对于信奉“一铺养三代”的商铺投资者而言,在商铺投资风险增加的同时,商铺投资的选择性、机会以及低成本性也在提高,因而掌握商业经营规律,明了商业择址的成功经验,是保障商铺投资决策正确的前提条件,“一铺养三代”才能真正变为现实。
其一,“金角,银边,草肚皮”
在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位。“金角,银边,草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。一条商街制造的效益并不是均等的,街角上的铺位是择铺首选。因为街角汇聚四方人流,人们要立足的时间长,因而街角商铺因人流多必带来财气旺。“边”是指一条街两端的铺位处于人流进入的端口,也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方,商铺生意由此兴旺。"草肚皮"则指街的中间部分,因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。
其二,选低不选高
顾客在店铺内行走购物为省时、省力,往往不愿向楼上走,因而店铺低层往往比其它楼层创造更高的营利。为此,在择铺时,选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。换言之,一个商业楼的层高与其经济效益成反比关系,即楼层越高,销售越低,从而利润就会越少。这是由顾客的购物习惯与消费心理决定的。
其三,店铺离公交站点越近越好
国外称之为“TOD”导向,即商铺经营受制于公交线路。因为,公交站点汇聚人流,周边的店铺自然会受到青睐。商铺投资者在投资之前,要首先了解城市,特别是该区域的未来规划信息,而公交规划是其择址的基本依据。
其四,社区内的商铺更具投资价值
社区是居住人群常年生活的空间,因而抵近消费地的社区商业能够提供充分的便利性,使商铺投资的安全性和营利性大为提升。当前的问题是,新兴社区入住率偏低,使消费规模难以支撑商铺经营;社区商业规模往往大于社区需要。但是,从长远看,社区商业的远景向好,因而,把握有利时机进入可以保证商铺投资坐收长期稳定回报。
其五,店铺与商圈要求相吻合
一定的市场空间对业种、业态的组合有客观要求,只有适应才能使经营顺畅。一般而言,现有商圈内对零售、餐饮、娱乐、修理等业种要齐全。对业态的需要则视消费人群的多元化差异而定。因此,投资商铺之前,投资者需了解这些具体情况,进而确定自身店铺未来要做的行业以及不同的业态,才能使经营具有针对性。
其六,了解城市及区域规划
规划是对未来发展的远景描画,从而改变未来城市在空间上的格局,使某些市场由此繁荣或由此变得冷寂。这种大背景、大环境的考量,是投资者在局部市场选择的先决性条件,否则一铺不但养活不了三代,反而成为三代人的负担。
选址总结总之,财富的持续增长,往往是一个正确而英明决策的衍生物,而不动产特别是商铺投资更具有资本化特征,不仅可以带来持久和丰厚的现金流,更可以带来远胜于其它地产项目的快速增值和大幅溢价的美好前景。正因为如此,它吸引了越来越多的眼球和越来越多的行动,以致商铺投资失败的案例俯仰皆是。如何在这种躁动中深刻理解商业经营规律,进而冷静分析,果断行动,是确保正确的投资决策所必须的逻辑保障。

适合小本开店四种商铺攻略
商铺投资攻略 “为别人打工,还不如自己当老板”。欲投资商铺选择自主创业的人一年比一年多,而当前商铺的类型和地点也日趋多样化。那么投资者该如何选择适合自己的商铺呢?
超市商铺
超市商铺 大型超市往往伴随居住区的诞生,拥有聚集人气的先天优势。大型超市内的商铺大多是分割型的,较独立商铺来说成本要低,经营灵活,因此风险也较低。提醒超市商铺是依赖于超市而产生的,超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市,会起到事半功倍的作用。
商务区商铺
商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高,哪里的商铺投资就越有价值。从城市的发展看,每个城市的cbd商务区规划都非常有限,因此特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。在高质量定位的前提下,此区域内的商铺投资潜力较大,甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。提醒在具体投资项目选择上,一般来说,cbd商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领为目标消费群的酒吧咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的主角。
社区商铺
社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一,这在业界已形成了共识。一般来说,一个新的社区只要项目定位准确,发展环境良好,随着社区的成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑。提醒值得投资者注意的是,一些开发商通过对项目的包装宣传,从而促成了社区商铺销售价格虚高,这样商铺就丧失了升值的空间。因此投资前进行详细的考察,理性投资非常关键。
商业街商铺
商业街的“经典”旺铺,其优越的商业氛围、稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。但其租金或单位面积价格也是高不可攀,在商业较发达的城市甚至会出现千金难求的局面。提醒商业街商铺的投资回报率高,风险也会相应增加。商铺投资专家认为,这类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”,其价格已经被抬升到一个很高的价位区间。如果盲目入市,存在巨大的套牢风险。


10妙招教你选择"黄金商铺
一项事业的成功往往离不开天时、地利、人和。一旦决定开店,必须对所选地点作全面的考察,了解该区人口密度、人缘等等。以下10个绝招或许能给有意自己置业做老板的你一些帮助。
1交通便利。在主要车站的附近,或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择哪一边较有利于经营,需要观察马路两边行人流量,以行人较多的一边为好。
2接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近,或者大工厂、机关附近,这
一方面可吸引出入行人,另一方面易于使顾客记住该店铺的地点。
3 选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展,会给店铺带来更多的顾客,并使其更具发展潜力。
4 要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候,行人为了要过马路,因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人,而忽略了一旁的店铺。
5选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中,某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”,事实证明,对那些经营耐用品的店铺来说,若能集中在某一个地段或街区,则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。
6 根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同,其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方,比如服装店、小超市,但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方,比如保健用品商店和老人服务中心,就适宜开在偏僻、安静一些的地方。
7 要有“傍大款”意识。即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近,甚至可以开在它的旁边。例如,你想经营吃的,那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为,这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查,挨着它们开店,不仅可省去考察场地的时间和精力,还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。
8 位于商业中心街道。东西走向街道最好坐北朝南;南北走向街道最好坐西朝东,尽可能位于十字路口的西北拐角。另外,三叉路口是好地方;在坡路上开店不可取;路面与店铺地面高低不能太悬殊。
9 要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面,店门前自然就失去独立的广告空间,也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。
10 选择由冷变热的区位。与其选择现在被商家看好的店铺经营位置,不如选择不远的将来由冷变热、目前未被看好的街道或市区。

投资商铺到底是怎么赚到钱的
投资商铺之所以讲究地段,归根结底还是考虑承租的对象。即使一个商铺所处的地段再好,若无法找到合适的承租商,也只能“待字闺中”。因而,在决定购买商铺之前一定要做到心中有数。通过分析商铺的最终用途来决定是否投资商铺,应该是投资者的第一堂课。
来广州打工7年的湖南人王文生挖掘到了自己的第一桶金。2006年,王文生决定用这一笔钱做笔投资。
从事推销工作多年,王文生接触了大量的私营店主,看了不少用一个小铺就能养全家的案例后,王文生把投资目标锁定商铺。有道是“投资住宅是铜,写字楼是银,商铺则是金”,看来投资商铺确实不错。加上厌倦了打工生活,王文生打算购买一个商铺,一来有了自己的不动产,二来方便日后自立门户开个小店。打定主意的王文生便开始寻觅商铺。[ad]
王文生看好广州的快节奏生活,因而他决定开一家面向上班族的粥粉店,而粥粉店要选择怎样的商铺呢?王文生为此陷入了沉思。
在物业中介的指导下,王文生得知,投资经营商铺,选好地点就相当于成功了一半;而通过分析商铺的最终用途来投资,更是投资者必修的第一堂课。
王文生的最终用途是自用,而创业项目是遍布广州的粥粉店,因此,王文生勾勒出自己未来的商铺的大概模样:
首先,粥粉店不是针对社区的业主,而是上班族。根据客户为上班人士及逛街一族的特点,选择在写字楼及政府办公部门集中的地段的商铺,客流量比较集中,从而为粥粉店的盈利打下包票。同时,写字楼附近商铺的升值空间较大,以后转手不怕没人接手。
其次,由于粥粉店本小利薄,因而不宜选择楼价高昂的地段,所以不临正街的二线商铺是首选。这样,经济压力减少的同时,还避免了社区店的人流寥寥和社区餐馆的扰民之嫌。
于是,2006年12月,王文生在写字楼以及政府办公部门比较集中的越秀区德政北路附近,购买了一个30平方米的商铺,开起了粥粉店。几个月过去后,商铺的价格就升了将近一半,而自己经营的粥粉店也在半年内收回了成本,这可把王文生乐开了花,暗喜自己当初购买商铺的精明选择。
用商铺,跟随创业项目走
事实上,投资商铺一般有两种方式。一种是自用商铺,购买商铺是用于开展经营活动,通过经营活动赚取商业利润,王文生就属于自用商铺类型。这种投资方式侧重于商铺对创业经营的服务,商铺本身升值价值放在第二位。
投资自用商铺,首先要注重创业项目的适应性。创业者应事先对创业项目的特性有足够的了解,并按照创业项目的要求选择合适的商铺。这其实也是间接依据承租者投资商铺。只是自用商铺的承租者是购买商铺者自己。
由于自用商铺目的是为了经营活动,目标消费群定位非常重要。如果商铺所拟定的目标消费群和其自身条件所适应的消费人群相背离,那么商铺的经营效果就会大打折扣。设想在一所高校的旁边经营幼儿用品,经营效果可想而知。
目前,投资自用商铺多以从事服务性和知识性产品的创业者为主,这些性质的商铺可以选在行业聚集区或较成熟的区域。如果经营的店铺具有独特个性,还需要细化选择。只有根据你的店铺定位来找地段,才能找对自己的“地盘”。比如,广州的上下九、北京路、天河南以及各大商场的商铺都经营服饰,但不是每个地方都适合你的经营定位,大型商场重品牌档次讲究时尚精品,如果你的店铺定位在中档服饰,那么购买大型商场的商铺进行服饰经营显然不合适。
当然,自用商铺的投资者应该注意,不同地段、不同的铺位适合的经营业态也不一样。地铁过道商铺依靠的客流完全来自于换乘地铁的人流,适合经营饰品、报刊杂志、饮料等小件商品;校园附近的商铺,消费群体主要是学生,消费能力较低,主要以餐饮为主,以及经营礼品文具、书店、复印打印店、彩扩店等,并且这些店铺的进入门槛相对较低,对于资金不是很充裕而又想做点生意的年轻人来说,也是一种不错的选择。
此外,一些想购买商铺做饮食业的投资者要注意,政府对经营餐饮设置了较多限制。做餐饮要比经营服饰、小饰品麻烦些,因为许多商铺不允许经营餐饮。同时,很多社区商铺规划成两层形式,而复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐、休闲类商业,对于便利店、零售店、食品店等商家来说并不合适。
出租商铺,物业回报率为主导
投资商铺的第二种方式为出租商铺,购买商铺用于出租给商家经营,通过租金收入和物业增值来实现投资收益。因此,租金和物业的升值是投资者回报的重心。
单纯的投资商铺,商铺的主题就显得尤为重要,这关系到商铺升值的前景空间。在市场细分越来越明显的现实条件下,商铺的主题要变得越来越重要,特别是大型的商场、商业街。没有主题、缺乏明确定位、全面经营杂而乱的商铺在激烈的竞争中越来越显得弱势和经营惨淡。缺乏统一的管理,散户自身调节,不能形成一个明确的经营主题,这样的商铺投资风险很大,到最后导致无法转卖的“鸡肋”。
近几年来,社区商铺以投资总额低、风险小、租金收入回报稳定而受到投资者的青睐。社区商铺一般服务于社区居民,经营业务以快餐小炒、小型茶馆、社区美发室、小型社区超市等零售便利店为主。由于这类店铺承受租金的能力较低,投资者在投资时除考虑社区居民的消费能力以及入住率外,还应当从实际角度出发,以社区商铺所能承受的租金推算商铺销售价格,与实际销售价格相比,考虑商铺是否值得投资。
此外,开发商是否善于商铺的经营也是社区商铺投资的重要依据。开发商对商户的经营类别有无必要的规划和控制,即如果开发商对商铺的功能分布和用途没有很好的规划,投资者的风险必然加大,因此投资价值也就相对较低。小区开发商的经营理念越强,开发策略越成熟,小区商铺的投资价值才会越高。
从租金高低来看,投资商场的商铺较为有优势。出租的租金较高,而且空置率较低。但不同的地理位置、周边环境、交通条件、建筑结构的店面,铺位的价格会有很大出入,有时甚至相差十几倍。对投资者来说,应考虑整个店铺的性价比问题。对进驻商业广场的投资者来说,铺位的租金价格很重要,但整个商场的管理经营更为重要,好的商家并非将铺位成功卖出或租出后就大功告成,后期的经营管理、保证投资者有得赚是一个长期的运营过程,因此,投资者必须重视商家的后期运营操控。


商铺中小投资者防忽悠必看
地铁商业:在地铁内建造一些盈利商业性质的地铁商铺、商业街、地下商城等。
地铁商铺(地铁商铺是地铁过道商铺与地铁商业街或商业城的统称,不包括建在地铁车站地面上的商铺。地铁过道商铺一般指建造在地铁过道或地铁售票站附近的商铺,这种类型的商铺比较常见。)、商业广告、地铁线各站厅配置了以冲印、西点、便利店等经营便利性商品和服务的不同业种组合的商业服务网点。商业网点基本采用连锁经营方式。
MALL:MALL全称SHOPPINGMALL,在中国一般音译“摩尔”或“销品贸”,意为超大型购物中心,属于一种新兴的复合型商业业态。
“MALL”,一个舶来品,意为购物中心的英文名称,随着新世纪的到来,迅速在中国成为新的时髦。报刊、杂志上的超高曝光率;各种会议、研讨中频成热点;甚至在网站上也可随意找到“MALL主义”、“MALL传奇”的骇人栏目。但稍一留心,便不难发现,人们虽然都在说着一个词儿,但业内概念都十分不明,内涵、外延可大相径庭;业外更是成为时尚戏言,“盖MALL”,“傻MALL”不绝于耳。
SHOPPING MALL被誉为“商业业态最高形式”,在美国,MALL的消费额占消费总额的60%多,在欧洲是29%,在日本是17%,在台湾地区是9%,而在中国大陆尚未有专门统计。于是,MALL带来的诱人赢利空间和几乎空白的国内市场所形成的巨大反差,对于精明的投资者而言,隐喻的是超额利润。也正因为此,MALL几乎成了MONEY(金钱)的替身,吸引着逐利的资本竞相折腰。
城市型商业:根据城市的景观、景点、文化、历史文化艺术馆、博物馆民风民俗景点、历史遗存和历史遗迹、寺庙佛塔等景点的开发、规统等转化为的一种商业形式。在景点周边建立一些商铺,这类开发既有着明显的商业房地产特征,更具有特殊的旅游经济性和历史文化性。因此,开发过程应该充分依据旅游资源特性,深度挖掘文化,选择合理的开发模式。
商业街既是城市商业的聚集地,城市文化的代言者,也是城市经济的助跑器。
社区商业:社区商业是城市商业的基础,是满足居民综合消费的重要载体。当前,随着城镇居民人均可支配收入日益提高,消费需求和消费结构发生显著变化,社区居民对服务餐饮、休闲娱乐等多样化、综合性的消费不断增长。城市居民不仅需要繁华的城市、地区商业中心,更需要网点齐全、业态合理、功能完备,并具备一定服务水平的社区商业。
建设社区大商铺。随着人居环境的改善和居住范围的扩大,大型新兴社区的建成和入住,尤其是城市环线住宅的大规模建设,几乎每个住宅小区,或多或少都会有相配套的社区商铺。而开发商似乎更热衷于建设社区大商铺——社区商业街。
商业街只是一种称呼,实际上还是社区商业。这种集众多服务的商业街,给生活在小区里和附近的人们带来愉快和方便。
小区商铺:五大经营投资策略和五大攻守细则http://shop.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008-12-2 10:09:00 南方都市报 摘要:做好商铺密度预测有专家指出,从经济发展的规律来看,商铺总面积与人口密度的合理比例应是1平方米/人。小区商铺开发要与小区入住的人口成正比,有的小区入住率不高,就搞起了几条商业街,明显地过量,更谈不上投资受益了。
近来,广州的小区商铺如雨后春笋般涌现,稳定的客源和相对低廉的价格使其受到了众多商铺投资者的青睐。陈先生较早地注意到小区商铺的投资形式,进行了把远见变成利润的尝试:1999年买下洛溪新城某小区临街商铺,以高价出租,实现了资本的增值。曾先生则抱着试一试的心态,购买了所在小区裙楼二层的一间四万多元的小商铺,目前还在为要自己交管理费而愁眉不展。
其实,商铺投资是很讲究技巧的,理性的眼光和思想是成功的不二法则。
事例一:好商铺是高息提款机陈先生39岁,在五羊新城租了一间商铺做服装生意,太太是医生,收入比较稳定,满足儿子上学的费用和家庭的日常开支外还有盈余。陈先生对商铺潜在价值的敏感,来源于从事多年的服装店生意,他明白铺位的地段、人流、门面大小等直接影响了经营的好坏,因此在投资时候,林先生从日后经营的角度多了一份理性和细致。
1999年洛溪某小区商铺发售,由于数量不多,发展商没有进行大的宣传推广,恰好陈先生去洛溪新城看朋友,无意间看见了挂在墙上的横幅。进去一了解,原来是小区大门两边的临街商铺,价钱也比较适中,最便宜的6300多元/平方米,最贵的7500元/平方米。
其中一间在小区出入口的拐角处,可以开两个门,面积49平方米,总价36.75万元。陈先生经过多年的积累,有40万元存在银行,除了保证服装店的流动资金,还有25万元可以用于投资。经过一番考虑,陈先生还是果断地买下了这套49平方米商铺,他采用银行按揭的付款方式,首付款18.75万元,剩下的五成分五年付清,贷款总额18万元,月供款3482元。
两个月后他把商铺租给一家品牌服装公司做门面,头两年租金为5000元/月,第三年视洋服公司经营情况和当地的商铺行情再确定租金递增多少。减去月供款额,每月纯利润1500余元,这样在头两年陈先生的获利为3.6万元。
到了2001年,洛溪新城的配套设施已经发展到相当成熟,特别是在地铁三号线确定和超级市场的带动下,洛溪商铺的租金呈飞跃式上涨,目前已经达到5775余元/月,每个月获纯利2500多元。以现有租金回报和递增率计算,陈先生完全可以在8年内收回成本,其租金回报率达到12.5%左右,大大高于银行存款利率。
陈先生对于自己的眼光十分得意,商铺投资尽管投入较大,但风险比起投资股票要小,回报率不仅高而且趋于稳定。难怪有人说一间好商铺就是高息提款机,再加上洛溪新城的商铺使用年限达到70年,真正可以实现一铺养三代的愿望。
 

\精明投资策略全接触
精明投资策略一:
远见创造利润投资商铺就是投资未来,只要住宅小区有一定的规模,就可以大胆地买铺,越早买就越有升值空间。陈先生买铺的时候百佳超级市场还处于耳闻阶段,但陈先生敏锐地感到,在洛溪这个二十多万人聚居的地方,仅有一个洛溪新城市场是不够的,超级市场的进驻是迟早的事情,而大型超市的进驻,必将带旺周边的小型商铺。另外商铺的投资是一个长期的过程,它不会由于房龄长而降低其投资价值,相反,好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟而不断升值。
精明投资策略二:
注重考察市政规划市政规划最能说明城市未来的发展趋势,进而推断出该区域未来的发展潜力。当番禺撤市设区,以及广州的“山、水、田、海”发展趋势和“南拓”战略刚刚在媒体上公布,陈先生就已经敏锐地把目光瞄准洛溪新城的商铺时,随着广州市中心居住区南移和地铁三号线进番禺的消息发布后,更多的投资者关注洛溪的商铺的时候,陈先生已经在坐享其利了。
精明投资策略三:
财富稳健成长的增值之道陈先生在估算好年投资回报率在10%左右的可接受范围内,采用了先用较低的价格吸引商家进场经营,而后逐年提高商铺租金的“低开高走策略”。如果首期租金太高,就很难招到有实力的商家;如果年递增率太高(在洛溪8%、10%都很普遍),也不能长久地留住租客。
精明投资策略四:
细分小区商铺的市场状况即使是住宅小区的商铺,也可以进一步细分。陈先生选择了兼有街铺和小区商铺优点的临街铺位投资,既可以为小区的业主服务,又可以吸引过往人流。好的临街商铺风险相对较低,流动性高,盈利能力强,更有无限商机。
精明投资策略五:
多为经营户着想应该在尽可能的情况下为您的经营户创造便利,在商铺的选择上也要注意选择那些符合其经营特点的单位。陈先生在购买时就已经决定招租服装品牌了,实在招不到就自己来开服装店。他选择了可开两个门的拐角位的商铺,相当于使门面扩大了一倍,更有利于全方位地展示服装。
事例二:
买了一台“老虎机”曾先生在一家广告公司做设计主管,两年前结婚后在黄埔某小区买了一套18万元的三房两厅。装修入住之后手里还有闲钱,就花了6万多元购买了所在小区裙楼二层的一间小商铺,面积15平方米,单价4000元/平方米。裙楼的首层是肉菜市场,该小区和附近的居民都来此购买,人流比较旺盛。裙楼两面临街,另两面有通道进入小区(非业主不能入内),隔着一条市政公路与一大型超级市场对望,由一楼到二楼有两个十分宽敞的石阶梯可供上下。曾先生购买时二楼已有数家小饰品店、玩具店和音像店,但经营情况不容乐观。
曾先生在买入商铺后,便开始了积极的招租。还专门制作了宣传的海报、小告示等。有不少过来参观、洽谈的租客,都因以二楼人流少、门面窄(2.6米宽)而放弃,曾先生把租金从七百元调到六百,但还是应者寥寥。
于是曾先生回老家把爸妈接过来,开了一家音像店,装修和进货花了近2万元,但在一次大检查时因证件不齐而被勒令关门。经过一番折腾,现在曾先生萌生了转让的念头,但周边商铺价格普遍大不如前,即使能顺利出手,也是大跌价。望铺兴叹的曾先生还得每个月按时去交5元/平方米的物业管理费。
投资教训剖析投资过于冲动投资商铺万万不可凭一时冲动,要有正确的投资观点。不要因为价格便宜或受到销售人员的鼓惑而匆匆落定。曾先生工作很紧张,平常根本没有投资商铺的常识,购买商铺是一种比较感性的行为。裙楼商铺本来就已经受到人流的制约,更何况是二楼,谁会愿意为了买一些非生活必需品而爬楼梯啊。
没有考察竞争状况“别人赚钱我也一定赚钱”是曾先生抱有的观点,然而在市场充分竞争的情况下,总有人赚钱,有人亏本。无论您是准备自己经营,还是租赁,都要慎重观察市场饱和度、竞争激烈程度,通过商铺供应量及出租率等数据,就可以判断投资市场是否出现了或将会出现供求不平衡。
心理准备不足曾先生摇摆于出租、转手、自己经营之间,在招租不成之后,立即想到转手,即使是小亏一笔都在所不惜。而真正要低价转让时又犹豫不决,各种短暂的尝试浪费了不少时间和机会。同时没有足够的资金基础和前期守业的打算,在储备资金不足的情况下依然选择一次性付款,也没有守得云开见月明的心理准备。
小区商铺的投资攻守细则
看人流:
小区商铺的服务对象既可以是小区固定的客户群,也可以是小区外的城市居民,服务受众面较广,特别是临街铺位,依靠交通和来往的人流、车流的独特优势,备受投资者追捧。随着入住率的提高,广州市郊外的大盘一般都拥有稳定的客户群。
看周边商业网点:
大部分小区商铺的主旨还是在于为本小区的业主提供日常生活必需品,周边的商业网点越稀缺,越能显示出小区商铺的价值。
看开发商:
开发商是否善于商铺的经营,对商户的经营类别有无必要的规划和控制,即如果开发商对商铺的功能分布和用途没有很好的规划,投资者的风险必然加大,因此投资价值也就相对较低。小区开发商的经营理念越强,开发策略越成熟,小区商铺的投资价值才会越高。
看产品:
商铺的地段、人流、门面、进深等都直接影响了经营状况,一般来说,门面越宽,进深适中,商铺前面有休闲广场,越能吸引人气。带小阁楼的商铺便于收藏货物或睡人,更能受到经营者的垂青。
看前景:
目前广州有许多小区都不在老城区,新区的商铺必定面临一个从淡到旺的过程与风险;小区的入住户数和常住人口越多,小区越成熟,才越具有投资价值和经营回报,商铺的投资价值才会越高。
小区商铺的投资建议做好成本估算和效益分析不论钱多钱少,都要为每一次投资做出详细的成本估算与损益表。通过加权系数法,把周边竞争对手和自己想购买的商铺在地段、人流、门面、面积大小、升值潜力等方面的优劣势一一列出来,并分别进行评分,最后得出一个单价,通过与发展商的价格的对比估算投资的效益。
只买对的,不买便宜的在小区商铺投资,“勿以价廉而买之,勿以价昂而不买”。如果供小于求,则未来商铺售价及租金都会上涨;如果供大于求,则商铺可能无法顺利出租,导致投资失败。但是有时商铺的价格并不能反映该区商铺供应量是否不足或过量。价格上涨有可能是因为周边商业环境较好。有业内投资咨询公司的顾问指出,在投资过热的小区,商铺售价与租金之间的关系,必然会经历一个“喇叭口”阶段,即售价不断走高,而租金相对涨幅较小甚至下跌。
看清形势,把握热点就是要把握宏观经济形势,选择最佳入市时机。如果在市场已炒得热火朝天的时候购买,吃在一口天价上,那将要挨长期“套牢”之苦。另外,在选择投资时,尽可能多了解政府的规划,特别是地铁、城市轻轨的发展布局与动工时间。交通方便的商铺,升值潜力是最大的。
做足功课,考察市场在平时,需要长期考察市场,对市场进行总结。很多人只是看了广告而产生了投资的一时冲动,对市场几乎不了解。“知己知彼,百战不殆”的道理世人皆知,切记一定要克制冲动,多做比较,从发展商信誉、建筑产品质量、未来升值潜力、区域行情价位等方面做一个综合评判。
灵活运用付款方式学会灵活运用付款方式,尽量减少首付款,延缓缴付日期,等同于用一笔小资金控制了一个商铺。如果赶上商铺价格飙升,资金杠杆原理的作用就会显现出来。投资置业要注意考虑区域的租金行情,如果租金价位高于银行按揭还款额,通过以租养铺的方式,也是一种很稳定的投资。
做好商铺密度预测有专家指出,从经济发展的规律来看,商铺总面积与人口密度的合理比例应是1平方米/人。小区商铺开发要与小区入住的人口成正比,有的小区入住率不高,就搞起了几条商业街,明显地过量,更谈不上投资受益了。
近来,广州的小区商铺如雨后春笋般涌现,稳定的客源和相对低廉的价格使其受到了众多商铺投资者的青睐。陈先生较早地注意到小区商铺的投资形式,进行了把远见变成利润的尝试:1999年买下洛溪新城某小区临街商铺,以高价出租,实现了资本的增值。曾先生则抱着试一试的心态,购买了所在小区裙楼二层的一间四万多元的小商铺,目前还在为要自己交管理费而愁眉不展。
其实,商铺投资是很讲究技巧的,理性的眼光和思想是成功的不二法则。
事例一:好商铺是高息提款机陈先生39岁,在五羊新城租了一间商铺做服装生意,太太是医生,收入比较稳定,满足儿子上学的费用和家庭的日常开支外还有盈余。陈先生对商铺潜在价值的敏感,来源于从事多年的服装店生意,他明白铺位的地段、人流、门面大小等直接影响了经营的好坏,因此在投资时候,林先生从日后经营的角度多了一份理性和细致。
1999年洛溪某小区商铺发售,由于数量不多,发展商没有进行大的宣传推广,恰好陈先生去洛溪新城看朋友,无意间看见了挂在墙上的横幅。进去一了解,原来是小区大门两边的临街商铺,价钱也比较适中,最便宜的6300多元/平方米,最贵的7500元/平方米。
其中一间在小区出入口的拐角处,可以开两个门,面积49平方米,总价36.75万元。陈先生经过多年的积累,有40万元存在银行,除了保证服装店的流动资金,还有25万元可以用于投资。经过一番考虑,陈先生还是果断地买下了这套49平方米商铺,他采用银行按揭的付款方式,首付款18.75万元,剩下的五成分五年付清,贷款总额18万元,月供款3482元。
两个月后他把商铺租给一家品牌服装公司做门面,头两年租金为5000元/月,第三年视洋服公司经营情况和当地的商铺行情再确定租金递增多少。减去月供款额,每月纯利润1500余元,这样在头两年陈先生的获利为3.6万元。
到了2001年,洛溪新城的配套设施已经发展到相当成熟,特别是在地铁三号线确定和超级市场的带动下,洛溪商铺的租金呈飞跃式上涨,目前已经达到5775余元/月,每个月获纯利2500多元。以现有租金回报和递增率计算,陈先生完全可以在8年内收回成本,其租金回报率达到12.5%左右,大大高于银行存款利率。
陈先生对于自己的眼光十分得意,商铺投资尽管投入较大,但风险比起投资股票要小,回报率不仅高而且趋于稳定。难怪有人说一间好商铺就是高息提款机,再加上洛溪新城的商铺使用年限达到70年,真正可以实现一铺养三代的愿望。

最新颖的创业投资案例
机处处有,就看你有无好创意与好方法视窗:这些善于抓住投资新机遇的“机会主义者”之所以能成功抢滩,成为创业先锋,关键一点是他们在捕捉到商机时能够果敢快速地投身进去,从而抢得先机。
什么是创业商机?如果能找到解决人们生活、工作等难题的方法,这就是创业商机。即使有些难题已有人在解决,但你有办法做得更好,你同样拥有发达的机会。
1903年吉列先生发明了可替换的剃须刀,从此风靡全世界,公司也成功上市;1958年台湾商人安藤百福在自己简陋的10平方米小工厂发明了方便面;1971年日清的王牌产品“出前一叮”推出了杯装即食面,随即风靡全球,而方便面也被日本人评为“20世纪最伟大的发明”;1992年戚石川兄弟发明了罐装甜粥“泰奇八宝粥;十多年来“泰奇八宝粥”为他们创造十数亿的财富。
这样的例子举不胜举。
下文所列举的几个创业案例中的主人公,以其敏锐的眼光和触觉,对市场商机的洞悉与把握,先人一步的勇气与胆魄,成功地开创了一盘盘新生意。这些善于抓住投资新机遇的“机会主义者”之所以能成功抢滩,成为创业先锋,关键一点是他们在捕捉到商机时能够果敢快速地投身进去,从而抢得先机。
案例一:抓住欢乐商机的流动彩印店
2004年,在台湾的许多风景名胜游览区,无论是本地客还是来自海外的观光客都会被一台流动彩印车所吸引。这台创意十足的流动彩印车可以很快捷地为游客提供冲印照片的服务,此外,该流动彩印车还可以将游客喜欢的照片图像印在一些纪念品和T恤上。
开创全台湾第一间流动彩印店“百达彩色世界”的老板是36岁的周正章和32岁的周正文兄弟俩。哥哥周正章原是一个汽车维修工,弟弟周正文则是一个摄影发烧友。近几年,台湾正处于经济转型期,而旅游业一直是台湾经济的一大支柱产业。周氏两兄弟敏锐地发现传统的彩色冲印行业存在许多弊端,在事事讲求快节奏的当今,有许多彩色冲印店却未能做到立等可取,而且也鲜有能将顾客喜爱的照片和图案印在顾客喜欢的物品上。
经过一番筹划之后,全台湾第一间流动彩印店诞生了。“百达彩色世界”流动彩印店是由一台厢型车改装的。车内主为的设备有两台电脑、数码相机、专业扫描仪、专业用的印刷机及印表机各两台。其他印刷相关的配件一应俱全,俨然一个小型专业冲印部,总投资为50万台币。
兄弟俩原本是抱着尝试的心态,不想流动彩印店大受欢迎,每逢周日和节假日是他们大赚钱的好时光。生意好的时候有台币10000~15000元/日,平日和喜宴以及夜市人潮多的场合也有台币5000~10000元/日,如果做到15000元台币的生意额,成本约需4000元台币左右,如此估计,兄弟俩每月的纯利润约在13~15万元台币之间。利润相当丰厚,投资50万台币不用半年就能收回成本。
除了周日及节假日之外,平日里“百达彩色世界”也主动与学校、社团、企业等广泛联系,推销业务。他们可以为学生印制高品质的班服、校服、各类运动队的队服。只要一个电话他们就马上过去,要拍照或用Logo合成图案转印到服装上都可以很快完成,不需像以往一样要等上好几天,方便快捷。“百达彩色世界”很快就在校园学生中打开知名度,此举又成了他们的利润新增长点。
目前,兄弟俩雄心勃勃,已制定好周详的发展大计,哥哥周正章负责市场营销,弟弟周正文负责研究开发新的产品线。最近已新增两台“百达彩色世界”的流动彩印车在台湾各地投入营运,连锁加盟是兄弟俩今后快速扩张的首选策略。
成功秘诀:
1.即时性很高,不浪费时间;
2.个性化、商品多元化;
3.高清晰度、画质佳、印刷品质大突破;4.追着消费人潮跑、机动又灵活;5.投资少、见效快。
温馨提示:
技术含量不高、容易仿效;在国内要取得各旅游景点的配合支持不容易;成本可能因此提高。
例二:卖五星级烧肉的前卫茶餐厅
2004年6月初,在深圳罗湖区嘉宾路华润万象城对面,一间装修格调颇前卫的新型茶餐厅——“太兴烧味餐厅”正式开张。经营这间新潮茶餐厅的董事总经理林大宝是一个在香港饮食界颇具传奇色彩的人物。
1998年亚洲金融风暴前,林大宝经营着一家叫桥苑酒家的高档食府,而目前既是他的老板又是合伙人的香港太兴饮食集团董事长陈永安则是桥苑的座上客。桥苑之所以吸引香港城中大腕及名流络绎不绝地光顾,皆因有“香港鲍鱼王子”林大宝在主理。无论是装修档次、出品和服务都是超一流的。但是,亚洲金融风暴过后,香港经济首当其冲遭到重创,桥苑也因此关门。
2002年夏未,担任香港餐饮联业协会副主席的陈永安率领香港饮食界精英考察广东珠三角的投资环境,期间陈在广州巧遇正在国内从事餐饮管理咨询的林大宝。一番游说之下,林大宝加盟到香港太兴饮食集团出任负责培训和市场推广的营运总监。2004年3月,林大宝出任香港太兴饮食集团中国市场董事总经理,专门负责中国市场的开发和经营。
深圳太兴烧味餐厅开张一年来已经牢牢站稳了脚跟,开张半年后开始有盈利,现在已趋稳定,分析个中原因不难发现以下几点最为关键:食馆能够长久生存,关键是靠优质出品,其次是优质服务。比如,太兴的烧肉敢于广为宣传是五星级,源于有一整套系统的管理,从选料到制作工艺都是上乘的,光是烧烤炉就特意花了20多万元从瑞士进口的,是不是五星级的水平消费者最有发言权。
另外,太兴的另一镇店之宝“原冻冰镇奶茶”的制作也源于以上原理。香港太兴有专门的产品研制部,凡是新产品研制出来后,会先选择在其中一、两间店试销,获得消费者接受才会在其它店推出。现时太兴所有的餐厅全部采用电脑化管理,有一些食物长期销量不佳就要做分析,如果是属于制作方面的问题则加之改良,如果是饮食习惯和口味改变了则将之淘汰。
服务水平的高低决定着顾客回头率的高低,特别是始终如一的保持优质的服务水平就不是每间店都能做到。无论是在香港太兴或是深圳太兴,笔者都亲眼目睹许多光顾太兴的顾客跟太兴的员工亲如家人,彼此见脸都互相亲切打招呼,就连顾客的小朋友都可以与店员俨然亲兄弟亲姐妹般。林大宝说:“服务要时刻保持优质是非常有难度的,但是如果你能将员工训练成为喜欢和热爱本职工作,并从内心觉得服务顾客是自己的荣幸的话,服务优质就有了保证。那一个老板能令他的员工做到以上两点,他一定会成功”。“出品引客,服务留客”是林大宝加盟太兴后的经营宗旨。
从职业经理人变身为老板,40多岁的林大宝坦然表示,心态都很不一样。以前主要的精力是做好本职工作,能向老板交差就行了,现在则时刻考虑怎样才可以多赚些钱,怎样才可以将生意经营好,怎样才可以培训更多的干部为日后进军内地市场发挥作用。深圳起码还准备开五、六家分店,另外广州也是太兴乐于投资的另一个目标城市。
成功秘诀:
1.有强大的集团背景和成功经验作支持;2.有一个待业经验丰富的掌门人负责经营统筹;3.装修格调前卫能吸引时尚人士光顾;4.出品及服务均保持优质水平;5.地理位置优越,正处于华润万象城对面。
温馨提示:
由于在深圳只有一间店,许多物料要由香港供应,导致经营成本偏高,拖长了投资回报期;价钱偏高,容易遭到竞争对手的打压;投资餐饮的门槛并不高,关键是出品和服务,此外,经营人才也很重要。
案例三:小小蜜蜡店年赚过百万
自言对女性研究最透彻、专做女人生意的香港人蓝景云,去年在广州中华广场6楼投资开了一间名叫“清雅古蜡”的蜜蜡店,该店铺只有十多平方米的实用面积,月租金却要3万元人民币。50多岁的蓝景云已不是投资新手,他从上世纪80年代初期就来中国投资做贸易。1989年美欧联手制裁中国,蓝景云的贸易生意也跟着亏得一塌胡涂。最后身无分文的他回到香港,靠做“走鬼”卖牛仔裤度日。蓝景云为何将投资的触觉伸向比较冷门的蜜蜡呢?几年前蓝景云偶然发现香港很多人还有演艺界明星都喜欢在手腕上戴一串水晶手链或蜜蜡手链,明星的穿着打扮时刻影响着一大班追星族的仿效。
经过一番研究和市场调查后,蓝景云发现水晶的利润高得惊人,于是他决定投资去做水晶手饰的生意。水晶手饰一般都是穿好了一条条卖,蓝景云却独辟蹊径,将水晶拆散逐粒卖,这样不仅节约了成本,还可以根据顾客的需求,将不同的水晶任意组成一条手链或饰物。很快,在朋友的引荐下,蓝景云与香港吉之岛签订合作协议,由吉之岛提供经营场地,蓝景云负责经营,吉之岛收取营业额的30%作为回报,不到一年,蓝景云先后与吉之岛、千色店、先施百货等十几家专柜合作卖散装水晶。由于价廉物美,在“沙士”横行,百业萧条之际,蓝景云经营的水晶却一支独秀,全线飘红。
在做水晶生意时,蓝景云又接触到比水晶更高层次的蜜蜡,天然蜜蜡的价值远高于天然水晶之上,而且利润更为丰厚,由于民间早就有人专门收藏蜜蜡,因为蜜蜡中也有很多属于年代久远的精品,中国不是蜜蜡产地,因此,上等蜜蜡的价格不菲。蓝景云通过做天然水晶生意,认识了许多蜜蜡玩家和产地的供应量商,做蜜蜡生意的利润也同样是高得惊人。2003年,蓝景云在香港沙田新城市广场附近的希尔顿商场,以月租3万多港元租下一个只有六平方米的商铺,起名“清雅古蜡”,由他太太打理,经营半年后平均每月保持有20多万港元的营业额,成本只需三四万港元,加上铺租,纯利润有十七八万港元。
对广州消费力极之熟悉的蓝景云遂决定再次进军大陆。2004年初他与朋友合作在广州中华广场6楼投资开国内第一间蜜蜡专营店“清雅古蜡”,2005年春节过后,蓝景云又在广州环市中路世界贸易广场四楼再投资开“清雅古蜡”分店。
蓝景云坦言,之所以他的蜜蜡店经营得那么好,原因有几方面:首先是货品来源广,品质可以说是城中最佳者,许多工作玩蜜蜡玩到出书的专家收藏的货品都不及他手上拥有的品质好,另外拥有的上等货款色和数量也几无对手;再者价格优惠,此外,他有一套他人无法仿效的销售手法。通常有新货品回来时,店员会通知熟客来看货,就算顾客不买也没有关系,如果顾客遇到心宜的货品带的钱不够时,店员会将货品收起,为顾客保留数日等等。
蓝景云说投资一间像样的蜜蜡店,没有200万就不要考虑了,光是开店倒不需要很多钱,钱都压在进货上了,遇到好的货品就要设法购入,因为蜜蜡属于稀有资源,是经过数千万年而成,通常都买少见少,凡是上等的好货都不愁没有买家,而且蜜蜡是保值的,曾经有一枚清朝的吊坠经苏富比拍买行拍得20多万港元。
成功秘诀:
1.利润丰厚,类似古董,没有标准的定价准则;
2.竞争对手少;
3.装修格调高雅、古朴、灯光和颜色搭配运用俱佳;
4.深谙顾客心理,销售手法独特、有效;
5.货品无论是款式或是种类都比较丰富。
温馨提示:
需具有丰富的专业知识;推销手法独特,店员的素质要求较高;进货渠道不易掌握;需具大量的流动资金而且占用时间较长。
案例四:从经营“赢家论坛”到成为赢家
从经营“赢家论坛”到成为赢家,纪传盛只花了不到两年的时间,四十出头的纪传盛曾在外贸系统工作过十多年,后来下海创办了英盛经贸公司,除了自主开发品牌之外,也代理不少化妆品的品牌产品。由此,英盛也与数百家加盟商和美容院保持密切的合作关系,而培训工作则是英盛为客房提供的售后服务之一。以往英盛要经常请外面的顾问公司或专业培训机构为其公司的员工和客户提供各种培训。而纪传盛一直是《赢周刊》的踏实读者。有一天纪看到《赢周刊》刊登该刊在全国范围内寻求地区代理商的广告,《赢周刊》承诺,只要成为其合作伙伴,《赢周刊》会协助各地的代理商每个月举办一期“赢家论坛”,师资由《赢周刊》免费提供。
作为广东经济特区之一的汕头,地处粤东,但是一段时期内造假、走私、逃税等风盛行,也造成汕头许多企业的发展受到制约。当时,纪传盛意识到未来几年,粤东经济的重新起飞是必然的,随之而来的是一次大洗牌,企业自我学习和自我提升也是必然的。但汕头鲜有成功的管理顾问公司和培训机构,《赢周刊》作为广州日报报业集团属下的一份财经类周报,如果英盛成为该报刊的合作者,不但可以借助报刊的支持,举办各种培训和专题讲座,还可以以报社的名义拓展业务,拓展人脉,因为报纸的订户通常都会是高管和老板,参加“赢家论坛”的人也是这些层次的人居多。经过一番谋划和运作,英盛最终成为《赢周刊》在粤东唯一的一家代理商。
通过英盛的努力,粤东地区的《赢周刊》订户最多时是3800多户,这3000多家订户就是英盛的一笔很好的资源和财富。2004年10月,纪传盛正式注册了一家管理顾问公司,办公室也从200平方米的商住楼搬到600多平方米的商业大厦。去年秋,英盛策划和举办了粤东首届企业家高峰会,请到策划大师王志纲做主题演讲。今年初春,英盛又策划和举办了第二届粤东企业家高峰会,邀请的演讲者同样是策划界高手叶茂中。
除此之外,英盛还长年开设各种培训班,及与大学合作举办一些证书课程。有一位参加培训班的老板对笔者说,潮汕地区很多企业的学习热情都是被英盛煽动的,经过近两年的耕耘,英盛的品牌效应已开始形成,知名度在潮汕地区是极高的。由英盛主办的活动都有不少的企业追随者。同时,英盛也为十数家潮汕地区的企业提供管理咨询服务。
纪传盛创办的管理顾问公司投资并不大,全年的费用控制在30万元以内。但经营业绩却是七位数。据纪传盛介绍,英盛的成功在于有效地借助了《赢周刊》,并开发了许多培训、教辅材料、专题讲座、管理咨询等相关业务;其次是策划的培训课题切合粤东企业的需求;其三是下大力气狠抓师资质量,充分保障了学员和企业的利益;其四是每次举办活动和培训都安排在四星级以上的酒店举行,使档次较高;其五是由专人与企业保持紧密的联系和沟通,售后服务做到企业感动;其六是定期举办在地区上具有影响力的大型活动,像叶茂中到汕头演讲当天来了2000多位企业高管和老板,光是演讲现场的会议中心周边就停了1000多台小汽车,如此壮观的情景,汕头以往从没有过。作为主办者的英盛从此名扬粤东。
成功秘诀:
1.把握时机,借力《赢周刊》开拓了数千企业高管和老板的人脉,为今后发展奠定坚实基础;
2.充分掌握市场及企业的需求,因势而动;
3.有一支高素质的专业团队;
4.重视培训产品的开发和品质控制,使之慢慢成为品牌;5.具有成功的企业经验,资金充沛;
6.策划和整合资源的能力较强。
温馨提示:
管理顾问公司的进入门槛不高,但要经营得好并不容易,纪传盛具有大学国际贸易本科学历,能操流利的英语与外商谈判;高水平的管理顾问难觅,与之合作的被动性较大;除非能整合到一班高素质的经营团队,否则经营风险较大;在业务拓展上较难找到陌生客户,要取得客户信任需花较长的沟通时间;管理咨询市场需求颇大,在中国较成功的本土管理咨询公司仍不多。
商机处处有,就看你有无好创意与好方法视窗:这些善于抓住投资新机遇的“机会主义者”之所以能成功抢滩,成为创业先锋,关键一点是他们在捕捉到商机时能够果敢快速地投身进去,从而抢得先机。


投资商铺应有规律可循
在国家加紧宏观调控住宅市场形势下,近期购买中小型商铺不失为一种有效的投资手段。如何选择合适的同时具有升值潜力的商铺,实在大有讲究。
投资商业房地产,除了凭借投资者本身直觉和经验的判断外,学习一定的专业知识也是成功的重要因素,其中也有一定的规律可循。
譬如投资小型商铺,首先要考虑所选的区域商业气氛是否浓烈。其次就是一些具体因素,包括人口密集度与人群结构、日均人流量、区域群体消费能力、其他商业设施网点和业态结构以及各种配套设施等。
一般情况下,一个区域商圈核心层半径为250-500米,核心层以外区域称为商圈影响层。在该层次内就要考虑同公共交通线路相连通的情况,大约步行设计控制在10分钟之内。另外需要考虑的是政府对该区域未来商业中心的规划动向,还有区域的发展趋势等等。
相比股市来说,投资小型商铺收益较多而风险较小。商铺往往随时间的增长其升值潜力越来越大,这是商铺发展的一般规律。 

开面包店20平方就够了
新鲜出炉的面包对顾客总是充满了诱惑。
王先生:我最近琢磨着开一家面包店,可是我看见附近的一家连锁面包店都要转让了。这面包店该怎么经营才能赚钱呢?
“一周财富”打听:面包已经是很多人生活中不可缺的方便食品了,开面包店也成为不少人的创业之选。面包店开张不难,要在激烈的竞争中生存下来却不是件容易的事。
记者向海沧的一家优思麦面包店打听,得到了不少有用的信息和经验。优思麦连锁店的王先生说,面包店的选址特别重要,因为店址和人流量、营业额是联系在一起的。另外,一般面包店的总投资在6万-7万元,店租是经营中最重要的成本支出,如果一味图大图气派,日常经营就很难维持。王先生说:“一些业绩很好的店只有十几个平方米,还有的只在商业中心设一个柜台就做得红红火火。”
一般来说,面包店店面只要15—25平方米就足够了。如果在厦大,这样大小的店面如果店租在5000元—6000元就可以考虑;如果在前埔,店租在3000元—4000元比较合适,而在岛外,比如海沧,店租在1500元的店面比较合适。如果店租超出这个水平,就不太适合开面包店了。
现在的面包店都是加盟连锁的,装修、送货一概不用店主自己动脑,有的加盟品牌连员工都统一培训,而后由总部统一调度,这样看来,店主似乎省心得很。但实际上,在日常经营中,店主自己要操心的事儿可多了。
面包店的产品由公司统一配送,一般每天送两次货,分别在早上7点之前和下午3点之前。滞销的产品也可以退回,但必须在过期前一天退货。你要注意不要一口气订下太多,要保证产品的新鲜度,尽量不堆积产品,这样顾客才能选购到最好的面包,对小店的好感度也会直线上升。而且,你可以通过统计,看看在自家店里什么品种的糕点最受欢迎,哪些品种不被接受,订货时“厚此薄彼”,能很好地控制成本。另外,虽然员工由总部统一培训,你仍要在工作中提醒员工用最好的态度服务顾客。很多面包店做的都是街坊的生意,给街坊提供适当的方便,尽量满足顾客需求,这些都是留住老顾客的最佳方法。
投资概算:
加盟费+押金: 30000元
装修+设备:35000元左右
店租:1500元(因地点而定)
员工工资:2000元左右(加奖金提成)
电费:700多元
合计:70000元左右
投资回报:
业内人士说,在繁华地段,每天营业额在1000-2000元,比较普通的地方大概600多元或者700多元。如果在繁华地段,一般一年半就可以收回投资,如果在普通地段,则需要两年左右。


二手商铺投资技巧
几年,在经济高速发展重刺激下,越来越多有“大量闲置资金”的人利用投资来保值、增值的意欲加强,他们开始纷纷把目光转向充满诱惑力的商铺投资领域。
二手商铺有潜力
成都的商铺热随着商铺供应量的迅猛增长不断升温,而随着城市规划和消费者需求的不断变化发展,社区性商业和区域性商业将成为成都未来商业发展的重点。统计数据说明,从去年下半年至今,成都商铺供求两旺,餐饮类商铺的需求最突出。一方面,成都本来就是商业环境较浓郁的城市;另一方面,越来越多的新兴成熟社区对区域内商业配套需求越来越多,并辐射到周边区域。同时,从成都经济的发展速度和城市建设的前景判断,市场对包括超市、便利店等在内的商铺的需求将继续保持旺盛的状况,而这些需求将为成都市商铺市场提供更多的发展空间,使商铺成为房地产开发和投资的又一个热点。虽然现阶段的二手商铺还处于萌芽状态,但随着一手商铺热销高潮的来临,必定会有一些由于经营、还贷、出租不善的商铺流入到二级市场。而与新商铺在推出时的大造声势,夸大地段优势和前景以抬高价格相比,二手商铺更具投资潜力。一般的二手商铺在经过一段时间的市场洗礼,自身的优劣性和价值已“一目了然”,夸大的价格水分已被挤压掉。
投资回收期在7-9年
购买商铺投资的目的有二:一是用以出租赚取收益;二是作为资金保值并升值的手段。二手商铺投资与前两种投资形式相比,投资单价高,总价高,投资区域性强。而不同品种商铺的租售价格也相差很大,中小型临街商铺、商业中心商铺、房产项目自带商铺等的售价主要受地段影响,价格从每平方米几千元到万元以上不等。但二手商铺同时具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点,且租金回报率高。据业内人士介绍,目前,成都商铺投资平均回报率约为7%,优越地段的商铺投资回报率为7%—10%,投资回收周期在7-9年。但同时,商铺容易受到周边环境及其时效性和政策性的影响。
小商铺最抢手
段是决定商铺售价的关键因素。对于以出租形式进行商铺投资的人士来说,除了地段因素外,面积也是影响出租价的重要因素。商铺的热点需求区域多集中在市中心传统商圈及其辐射圈、一环、二环小区加城西外双楠、城东等区域,主干道及其临街的商铺需求旺盛。面积在20平方米—40平方米的商铺最热。

四大商铺投资诀窍助你09年稳赚
手里有了闲钱,有相当一部分人选择投资买房,其中由于商铺的投资回报率略高于住宅,越来越多的人开始涉足商铺市场。如何更好地把握小商铺市场?有关专家提出了商铺投资的四大诀窍。
算清投资收益率
买小商铺前要考虑,是自己经营还是出租?若自己经营,则要对周边环境做比较清楚的评估。如周围有大超市的地方不适宜再开杂货店,中低档住宅区不宜开高档名牌服装店,预期收益会不会高于投资房产和开店资金?如果是想出租给别人使用,在投资店铺之前要大体知道出租的对象以及租房者预备经营的项目,预期租金会不会超过银行利息。另外,投资商铺最好要产权明晰,几个人共同投资容易有产权纠纷,这样会不利于房产的增值。商铺投资现在还不是很成熟的行业,投资者要量力而行,根据自己的资金情况选择不同地段、不同面积的商铺。
抢占要地核心圈层
投资小型商铺,首要考虑的因素便是所选地点区域性商业气氛是否浓烈,如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业网点数及配套设施等。一般来说,商业圈半径在250—500米之内为核心圈层;半径在1公里左右为中心圈层;公交线路可以延伸到达的区域为次中心圈层。对于中小型商铺地点选择起决定性作用的商圈应为核心圈层,其次是中心圈层、次中心圈层。如果资金充裕,可以在繁华地段投资。
因地制宜特色专营
商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所,也是商店开业的最佳地点。该地段费用高、竞争性也强,除了大型综合商店外,较适合那些有鲜明特色的商店发展。此店址的特征是:商业效益好,投资费用相对较大,应针对性地对顾客提供服务。住宅区地段的顾客是住宅区和附近的居民,节假日和下班时间则包括家庭其他成员。此店址的特征是,有关家庭生活的商品消费力强,以日常用品为主。火车站、长途汽车站附近是往来旅客集中的地区,由于人群流动量大,这一地段商业价值较高,尤其适应发展饮食、生活用品、当地特产等方面经营的商店。
超前意识看好新区
所谓超前意识,就是要善于瞄准新建市场。一般来说,新建市场商铺的出售价格比老市场要便宜许多,如果到有发展潜力的新市场购置商铺,则投资少、升值潜力大。再者,在一些新的热点板块,一般房产商在开发临街住宅时,大多有一定量的经营门面供出售。这些地段尚处建设初期,人口密度相对市区来说较小,因此商铺售价比较低,考虑到这些地段有大量在建的楼盘,今后的居民密度会骤然增加,在此选购门面就具有价位的优势和升值的潜力。另外,如一些地铁或新辟公交车延伸线的车站附近,今后的人气也会集聚,就可作为投资机会好好把握住。


小区商铺投资攻略 精明投资案例策略全接触
近来,广州的小区商铺如雨后春笋般涌现,稳定的客源和相对低廉的价格使其受到了众多商铺投资者的青睐。陈先生较早地注意到小区商铺的投资形式,进行了把远见变成利润的尝试:1999年买下洛溪新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)某小区临街商铺,以高价出租,实现了资本的增值。曾先生则抱着试一试的心态,购买了所在小区裙楼二层的一间四万多元的小商铺,目前还在为要自己交管理费而愁眉不展。
其实,商铺投资是很讲究技巧的,理性的眼光和思想是成功的不二法则。
事例一:好商铺是高息提款机
陈先生39岁,在五羊新城租了一间商铺做服装生意,太太是医生,收入比较稳定,满足儿子上学的费用和家庭的日常开支外还有盈余。陈先生对商铺潜在价值的敏感,来源于从事多年的服装店生意,他明白铺位的地段、人流、门面大小等直接影响了经营的好坏,因此在投资时候,林先生从日后经营的角度多了一份理性和细致。
1999年洛溪某小区商铺发售,由于数量不多,发展商没有进行大的宣传推广,恰好陈先生去洛溪新城看朋友,无意间看见了挂在墙上的横幅。进去一了解,原来是小区大门两边的临街商铺,价钱也比较适中,最便宜的6300多元/平方米,最贵的7500元/平方米。其中一间在小区出入口的拐角处,可以开两个门,面积49平方米,总价36.75万元。陈先生经过多年的积累,有40万元存在银行,除了保证服装店的流动资金,还有25万元可以用于投资。经过一番考虑,陈先生还是果断地买下了这套49平方米商铺,他采用银行按揭的付款方式,首付款18.75万元,剩下的五成分五年付清,贷款总额18万元,月供款3482元。
两个月后他把商铺租给一家品牌服装公司做门面,头两年租金为5000元/月,第三年视洋服公司经营情况和当地的商铺行情再确定租金递增多少。减去月供款额,每月纯利润1500余元,这样在头两年陈先生的获利为3.6万元。到了2001年,洛溪新城的配套设施已经发展到相当成熟,特别是在地铁三号线确定和超级市场的带动下,洛溪商铺的租金呈飞跃式上涨,目前已经达到5775余元/月,每个月获纯利2500多元。以现有租金回报和递增率计算,陈先生完全可以在8年内收回成本,其租金回报率达到12.5%左右,大大高于银行存款利率。
陈先生对于自己的眼光十分得意,商铺投资尽管投入较大,但风险比起投资股票要小,回报率不仅高而且趋于稳定。难怪有人说一间好商铺就是高息提款机,再加上洛溪新城的商铺使用年限达到70年,真正可以实现一铺养三代的愿望。
明投资策略一:远见创造利润
投资商铺就是投资未来,只要住宅小区有一定的规模,就可以大胆地买铺,越早买就越有升值空间。陈先生买铺的时候百佳超级市场还处于耳闻阶段,但陈先生敏锐地感到,在洛溪这个二十多万人聚居的地方,仅有一个洛溪新城市场是不够的,超级市场的进驻是迟早的事情,而大型超市的进驻,必将带旺周边的小型商铺。另外商铺的投资是一个长期的过程,它不会由于房龄长而降低其投资价值,相反,好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟而不断升值。
精明投资策略二:注重考察市政规划
市政规划最能说明城市未来的发展趋势,进而推断出该区域未来的发展潜力。当番禺撤市设区,以及广州的“山、水、田、海”发展趋势和“南拓”战略刚刚在媒体上公布,陈先生就已经敏锐地把目光瞄准洛溪新城的商铺时,随着广州市中心居住区南移和地铁三号线进番禺的消息发布后,更多的投资者关注洛溪的商铺的时候,陈先生已经在坐享其利了。
精明投资策略三:财富稳健成长的增值之道
陈先生在估算好年投资回报率在10%左右的可接受范围内,采用了先用较低的价格吸引商家进场经营,而后逐年提高商铺租金的“低开高走策略”。如果首期租金太高,就很难招到有实力的商家;如果年递增率太高(在洛溪8%、10%都很普遍),也不能长久地留住租客。
精明投资策略四:细分小区商铺的市场状况
即使是住宅小区的商铺,也可以进一步细分。陈先生选择了兼有街铺和小区商铺优点的临街铺位投资,既可以为小区的业主服务,又可以吸引过往人流。好的临街商铺风险相对较低,流动性高,盈利能力强,更有无限商机。
精明投资策略五:多为经营户着想
应该在尽可能的情况下为您的经营户创造便利,在商铺的选择上也要注意选择那些符合其经营特点的单位。陈先生在购买时就已经决定招租服装品牌了,实在招不到就自己来开服装店。他选择了可开两个门的拐角位的商铺,相当于使门面扩大了一倍,更有利于全方位地展示服装。
事例二:买了一台“老虎机”
曾先生在一家广告公司做设计主管,两年前结婚后在黄埔某小区买了一套18万元的三房两厅。装修入住之后手里还有闲钱,就花了6万多元购买了所在小区裙楼二层的一间小商铺,面积15平方米,单价4000元/平方米。裙楼的首层是肉菜市场,该小区和附近的居民都来此购买,人流比较旺盛。裙楼两面临街,另两面有通道进入小区(非业主不能入内),隔着一条市政公路与一大型超级市场对望,由一楼到二楼有两个十分宽敞的石阶梯可供上下。曾先生购买时二楼已有数家小饰品店、玩具店和音像店,但经营情况不容乐观。
曾先生在买入商铺后,便开始了积极的招租。还专门制作了宣传的海报、小告示等。有不少过来参观、洽谈的租客,都因以二楼人流少、门面窄(2.6米宽)而放弃,曾先生把租金从七百元调到六百,但还是应者寥寥。
于是曾先生回老家把爸妈接过来,开了一家音像店,装修和进货花了近2万元,但在一次大检查时因证件不齐而被勒令关门。经过一番折腾,现在曾先生萌生了转让的念头,但周边商铺价格普遍大不如前,即使能顺利出手,也是大跌价。望铺兴叹的曾先生还得每个月按时去交5元/平方米的物业管理费。
投资过于冲动
投资商铺万万不可凭一时冲动,要有正确的投资观点。不要因为价格便宜或受到销售人员的鼓惑而匆匆落定。曾先生工作很紧张,平常根本没有投资商铺的常识,购买商铺是一种比较感性的行为。裙楼商铺本来就已经受到人流的制约,更何况是二楼,谁会愿意为了买一些非生活必需品而爬楼梯啊。
没有考察竞争状况
“别人赚钱我也一定赚钱”是曾先生抱有的观点,然而在市场充分竞争的情况下,总有人赚钱,有人亏本。无论您是准备自己经营,还是租赁,都要慎重观察市场饱和度、竞争激烈程度,通过商铺供应量及出租率等数据,就可以判断投资市场是否出现了或将会出现供求不平衡。
心理准备不足
曾先生摇摆于出租、转手、自己经营之间,在招租不成之后,立即想到转手,即使是小亏一笔都在所不惜。而真正要低价转让时又犹豫不决,各种短暂的尝试浪费了不少时间和机会。同时没有足够的资金基础和前期守业的打算,在储备资金不足的情况下依然选择一次性付款,也没有守得云开见月明的心理准备。
====小区商铺的投资攻守细则====
看人流——小区商铺的服务对象既可以是小区固定的客户群,也可以是小区外的城市居民,服务受众面较广,特别是临街铺位,依靠交通和来往的人流、车流的独特优势,备受投资者追捧。随着入住率的提高,广州市郊外的大盘一般都拥有稳定的客户群。
看周边商业网点——大部分小区商铺的主旨还是在于为本小区的业主提供日常生活必需品,周边的商业网点越稀缺,越能显示出小区商铺的价值。
看开发商——开发商是否善于商铺的经营,对商户的经营类别有无必要的规划和控制,即如果开发商对商铺的功能分布和用途没有很好的规划,投资者的风险必然加大,因此投资价值也就相对较低。小区开发商的经营理念越强,开发策略越成熟,小区商铺的投资价值才会越高。
看产品——商铺的地段、人流、门面、进深等都直接影响了经营状况,一般来说,门面越宽,进深适中,商铺前面有休闲广场,越能吸引人气。带小阁楼的商铺便于收藏货物或睡人,更能受到经营者的垂青。
看前景——目前广州有许多小区都不在老城区,新区的商铺必定面临一个从淡到旺的过程与风险;小区的入住户数和常住人口越多,小区越成熟,才越具有投资价值和经营回报,商铺的投资价值才会越高。
====小区商铺的投资建议====
做好成本估算和效益分析
不论钱多钱少,都要为每一次投资做出详细的成本估算与损益表。通过加权系数法,把周边竞争对手和自己想购买的商铺在地段、人流、门面、面积大小、升值潜力等方面的优劣势一一列出来,并分别进行评分,最后得出一个单价,通过与发展商的价格的对比估算投资的效益。
只买对的,不买便宜的
在小区商铺投资,“勿以价廉而买之,勿以价昂而不买”。如果供小于求,则未来商铺售价及租金都会上涨;如果供大于求,则商铺可能无法顺利出租,导致投资失败。但是有时商铺的价格并不能反映该区商铺供应量是否不足或过量。价格上涨有可能是因为周边商业环境较好。有业内投资咨询公司的顾问指出,在投资过热的小区,商铺售价与租金之间的关系,必然会经历一个“喇叭口”阶段,即售价不断走高,而租金相对涨幅较小甚至下跌。
看清形势,把握热点
就是要把握宏观经济形势,选择最佳入市时机。如果在市场已炒得热火朝天的时候购买,吃在一口天价上,那将要挨长期“套牢”之苦。另外,在选择投资时,尽可能多了解政府的规划,特别是地铁、城市轻轨的发展布局与动工时间。交通方便的商铺,升值潜力是最大的。
做足功课,考察市场
在平时,需要长期考察市场,对市场进行总结。很多人只是看了广告而产生了投资的一时冲动,对市场几乎不了解。“知己知彼,百战不殆”的道理世人皆知,切记一定要克制冲动,多做比较,从发展商信誉、建筑产品质量、未来升值潜力、区域行情价位等方面做一个综合评判。
灵活运用付款方式
学会灵活运用付款方式,尽量减少首付款,延缓缴付日期,等同于用一笔小资金控制了一个商铺。如果赶上商铺价格飙升,资金杠杆原理的作用就会显现出来。投资置业要注意考虑区域的租金行情,如果租金价位高于银行按揭还款额,通过以租养铺的方式,也是一种很稳定的投资。
做好商铺密度预测
有专家指出,从经济发展的规律来看,商铺总面积与人口密度的合理比例应是1平方米/人。小区商铺开发要与小区入住的人口成正比,有的小区入住率不高,就搞起了几条商业街,明显地过量,更谈不上投资受益了。

 

商铺投资案例集锦:个人投资商铺十个方面需注意
投资商铺同企业投资商铺两者区别很大,至少在十个方面需要特别注意。
注意一:土地性质
目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的,这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。
“住宅”是专供居住的房屋,“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改
非”已经改变了土地用途,即把“居住用地”改变为“商业用地”;从规划角度看,其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看,房屋用途具有了经营功能。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记”。 可以看出,所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话,以后会有麻烦。
注意二:规划变更
要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更,这也将决定投资是否成功的重要环节。
从宏观角度看,整个城市如果推出新一轮规划纲要的话,所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。譬如上海市西部地区崛起虹桥交通枢纽工程,表明整个上海同长三角将形成一个三小时车程的“都市圈”,未来这里将吸引大量人流、物流、信息流和资金流。这就使上海市西部地区凸现商业地产投资机遇。从微观角度看,一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线,可以肯定该商铺有着上升的价值。
注意三:相关权益
所谓商铺权益主要包括两个内容,一是房屋产权,二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明,而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等,这里都会涉及到投资客的“权益”。
大家知道,二手商铺原有租客有“优先购买权”,所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”,房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题,投资客也要问清楚其中的权益范围,以免买下后发生赔偿等麻烦事情。
注意四:面积大小
商铺根据地段和楼层的不同,其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑,商铺面积一般在50至100平方米为宜。
类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势,如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等,面积都不需要过大。
商铺面积主要注意两点,繁华闹市地段商铺因地价较高,投资时尽量注意减小单个门面面积,目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺,尽量选择开放式和多通道布局的商铺,以便让顾客方便驻足和流动。
五:用途结构
铺内部结构状况对个人投资客大有讲究,特别考虑投资商铺做餐饮业时,绝不能回避这一点。
要注意许多
住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的,哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究,譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层高若在5米以上,投资客可以自己加装夹层。一层用于经营,二层用于居住或小型办公室,这是最理想的商铺了。
要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高,这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理,商铺价值也就相应提高了。
注意六:设备装修
购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况,尤其对房屋的装饰要有详细的约定。
一般情况下二手商铺都是经过装修的,有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件,即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况,譬如是否包括在房屋总价内,折价的话可折多少等,以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。
注意七:税费品种
商铺买卖需要缴纳税费,个人投资客一定要厘清这些税费。因为,这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等,具体都要在协议中讲清楚。有人建议,如果是某企业出售的商铺,有的可以采用股权转让形式进行投资。据说,这样可以合理规避部分税费。
注意八:抵押贷款
投资商铺时若考虑办理抵押贷款,必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。
目前,银行对商铺贷款审核比较严格,最低面积标准定为50平方米、最低总价定为40万元、贷款成数大都为5成。而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺,抵押贷款审批更为严格。因为,这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。
商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价,所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定。所估价格一般不会超过评估价,商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。
注意九:回报时间
商铺投资讲究的是长期回报,从目前国内外大型商业地产开发经验来看,一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。
对于商铺投资来说,“地段、地段,还是地段”这句“名言”仍然适用。而且,商铺投入同回报通常也是成正比的,但也有特例。
譬如一些城乡结合部的商铺,刚建成是冷落的。但是,随着城市化进程
的加速,区域市场从无到有,从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等,房价或铺价都会水涨船高,促使商铺投资升值。当然,不是人人都能看准这种“潜力铺”的,主要还是要耐得住寂寞。
如果投资那些大型商业地产项目中的商铺,开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等等值得关注,这同商铺投资回报是密切相关的。因为,这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统一经营管理等问题。
注意十:市场因素
市场因素对商铺的影响是至关重要的,这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的,但有些却是难以预料的,这就要看投资客本人的综合素质了。
上海的商铺市场自2001年兴起已有7年之久,商铺市场正在逐步走向成熟。不过也有高低快慢区分,如“黄金”旺铺往往无价无市,包括淮海中路、南京东路、豫园、徐家汇等黄金地段;而偏冷地段商铺却是一铺难销,经营面临较大困难。
建议近期注意以下几类商铺:商场底铺、商业街、专业市场、批发市场等类型的商铺,而购物中心、商场等产权式商铺投资客大都没有赚到钱。这里涉及的问题十分复杂,需要请教有经验或者得到过教训的投资客,他们是你投资商铺真正的“老师”。
专家讲解投资商铺的风险防范与法律疑难http://shop.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008-11-11 9:40:00 姑苏晚报 摘要:近几年来,投资商铺成为不少市民置业理财的一种方式,但是商铺投资在目前是一种高风险的投资品种。市民在商铺投资、租赁、转租等过程中应当注意防范哪些法律风险?遇到纠纷又该如何处理?


告承诺不兑现 投资者怎样维权
市民余先生:开发商当初 “宣传广告”中承诺的投资回报不能兑现时,投资者能够采取哪些补救措施?
李洪英律师:关于商业广告,根据《合同法》第15条第1款,它一般属于邀约邀请,但同时该条第1款也规定了,商业广告的内容符合邀约规定的,视为邀约,即内容具体确定;表明经受邀约人承诺,邀约人即受该意思表示的约束。具体到商铺类似“售后包租,年收益10%”的宣传广告,其内容具体确定自不必说,并且投资者之所以购买,主要是被其高收益回报所吸引。所以,可以认为此广告宣传属于邀约,它也仍然属于合同的内容。一旦合同的目的无法实现,投资者可以根据《合同法》第五十四条第二款“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定主张撤销,并根据第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”,要求开发商返还购房款,并要求赔偿相应的能够举证的损失。
包租商铺租金收不到投资者能否主张退房
市民张先生:我购买了一间商铺,买房合同中约定五年内开发商替我将商铺出租,每年一月份和七月份向我支付约定数额的租金,五年后我可以选择退房或自行出租,但合同中并未约定相应的违约责任。我生怕以后每次都拖欠甚至收不到租金,现在有退房想法。不知是否可以退房?
王敏霞律师解答:张先生由于你购买的房屋的期限不到五年,才两年,退房条件尚未达到。另外购房合同中并没有约定相应的违约责任作保障,但你可以根据《合同法》 第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。要求开发商支付租金,并主张逾期支付的银行同期贷款利率计算的损失。
开发商口头承诺 保证人不担责任
市民邱女士:我购买了两间商铺,当初该商铺宣传时,开发商承诺购买后替我出租,每年支付一定租金。但是并没有签订相应的保证合同,现开发商无力支付租金,我想能否让那些保证人来支付我的租金?
王敏霞律师解答:像邱女士这样的百姓,以为开发商说由很有实力的单位担保,她的租金收益就有了保障,开发商没有能力支付时,就可以向所谓的保证人主张。但根据《担保法》第十三条“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。”而邱女士并没有任何书面的材料证明谁是担保人,也就是她的租金收益其实没有任何有效的保证,邱女士如今只能向开发商主张相关的法律责任。
开发、经营方若为一体,能否主张共同担责?
马先生:我在购买商铺时,开发商承诺包租,但是开发商要求我与另一家房产经营管理公司签订出租协议,我不知道可以采取什么办法,把有支付能力的开发商也一起拉进来共同承担将来的租金支付义务?
李洪英律师解答:房产经营管理公司与开发商虽然是两个不同的法律主体,而实质上房产经营管理公司经常是开发商台前的“代理人”。开发商在背后操控着经营管理公司与投资人之间的民事活动,并且是这些活动导致法律后果的最终承受者。但是如何揭开开发商的面纱,证明其与投资者确实存在着售后返租的行为,却是实践中的一大难题。只要房产开发公司与房产经营管理公司在工商管理部门登记的股东名册不完全一致,就很难证明他们两者是同一法律实体,而售后返租的说法就无从谈起。因此,股东通过绝对控股、间接投资、隐名投资等多种投资策略,就可以轻易地做到房产开发公司与房产经营管理公司实质上的“一套班子、两块牌子”。因此,马先生可以委托律师对开发商和承租的这家公司的档案进行调查,以确定他们之间是否有牵连关系。
理性投资有助防范风险
1、首先了解开发商背景、实力及信誉,履约能力等。具有实力和好口碑的开发商从物业选址建设到销售都会有全盘的考虑,选择他们的物业投资风险相对较低。
2、调查经营管理水平。从某种意义上说,商业物业的升值和延续是靠经营出来的。商业物业经营管理搞好了,可以提升整体形象,吸引更多的投资者来投资,从而形成良性循环,促使商业物业的升值。
3、业界有句名言叫“地段,地段,还是地段”主要在繁华街区,升值空间比较大,选择合适的地段对商铺投资是至关重要的。以保证自己的投资回报顺利实现。
4、选择的开发商应当对投资回报有理性认识,不能只考虑高额获利因素。
5、将开发商承诺的收益回报率写入合同。购房者在购房时,在无法核实这种宣传的时候,在与开发商签订 《商品房预售合同》时,一定要把这些承诺写进合同中的补充协议里。
6、明确产权分割情况。双方约定的投资回报率一方面要有明确约定,另一方面应有第三方提供担保。
7、在签订合同时最好需要向专业人士请教或请一位律师帮助你把把关。


商铺投资案例集锦:六法则教您安全投资商铺
在商铺销售现场,最常听到的是销售人员说“年投资回报率有多高”,而对投资风险往往避而不谈。投资专家认为,投资与风险是一对孪生兄弟,能最大化规避风险的人,才是真正的投资高手。专家提醒买家不能只追求回报率而不问安全性,对于一般投资者来说,投资的安全性更为重要。
安全投资法则之一:摸清城市发展规划
城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素,一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增,一个位于商业旺区的商业也可能因为新修的立交桥而败落。因此,多关注城市规划政策,对降低投资风险、提升升值空间大有裨益。
安全投资法则之二:重视经营管理水准
同样是位于商业街,有的商铺生意红火,租金一路高涨,而有的商铺却起起落落,数易其主,收租无门。地段相同,业态一致,但不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。投资商铺,一定要选择具有统一、强大的经营管理能力的开发商。
安全投资法则之三:关注转让套现能力
套现能力是评估一个商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选,这种商铺一铺一商户,投资者可以顺利实现转让、转租,实现成功套现,在商业旺区内业主还可以向租户收取高额的“建设费”或“顶手费”。经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺,一旦出现租赁矛盾等纠纷,将极大增加套现风险。
安全投资法则之四:评估行业发展潜力
俗话说:“男怕入错行,女怕选错郎”,投资商铺,选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。行业前景不佳、毛利薄、恶性竞争的商业难以维持稳定、坚挺的租金,因此倒闭或转行的风险也会加大。另外,投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力作为投资决策重要依据。
安全投资法则之五:调查租金成长空间
租金直接决定投资回报率,租金的成长空间决定商铺的升值潜力。华强北商业街租金一路看涨、虎门服装专业市场10年租金翻10倍、广州芳村茶叶市场5年租金由20元/平方米涨到120元/平方米,这些都是著名的升值典范。
安全投资法则之六:选择高质量租户
高质量的租户,可以承受更高的租金,可以签订更长更稳定的租期,也拥有更好的诚信度。对于投资期楼的投资者,在投资之前一定要清楚了解商铺是否已经出租、租户质量如何,这些是非常必要的程序。一个商铺地段再好但出租不出去,也是没有投资价值的。
投资咖啡店 不同风格店铺的选址装修注意事项http://shop.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008-10-21 9:58:00 北京商报 摘要:
果说在高档写字楼群中的“星巴克”奠定了人们对咖啡店浪漫、小资的最初印象。那么在“上岛”,软绵绵的沙发、经济美味的商务餐则向人们展现出咖啡店的另一种风情。事实上,“星巴克”、“上岛”仅仅只是咖啡店的两种版本。随着咖啡文化在中国渐渐普及,各种特色咖啡店在北京、上海、广州等大中城市如雨后春笋般地涌现,被视为小资人群落脚点的咖啡店,掀起了一股投资热潮。
活品位的不断提高,使得咖啡这个舶来品在中国的消费量日益增长。据有关资料显示,目前中国的咖啡消费量正以每年15%的速度递增,将逐步成为世界最大的咖啡消费市场之一。
创业咨询专家提醒投资者,由于咖啡店的投资规模相对来说比较大,因此不管是加盟连锁品牌还是自创品牌,投资者都要对各种风格的咖啡店进行一个全面的了解。
大众时尚类咖啡店将普及时尚进行到底在一级城市,“星巴克”的身影是最熟悉的。然而,昂贵的房租以及高风险性的特征,让很多投资者望而却步。事实上,在二三级城市,咖啡店有着更广阔的发展空间。因此,很多投资者将目光转向了二三级城市。
目前,二三级城市主要以大众时尚类的咖啡店为主。法国风格的西堤岛咖啡店就是一个例子。据了解,西堤岛以“自由、平等、世界无界限”作为咖啡文化理念,致力于在中国弘扬、普及咖啡消费时尚文化,目前在中国已经发展了近200家加盟店。
与星巴克等咖啡店定位于相对较窄的人群不同,二三级城市的咖啡店则定位于大众时尚人群。在服务内容上,不仅仅提供各种美味的咖啡饮品,还提供各种风味的中西简餐。记者在西堤岛廊坊店发现,有一部分顾客来这里消费并不是奔着品尝咖啡来的,却是来这里享受美味的套餐。在红色、咖啡色以及乳白色的包围之中,浓厚的咖啡香在空气中回荡,这或许就是一种舒适、小资的感觉。
投资者如果选择加盟的模式在二三级城市开店,那么在店面规模上一定要进行严格的评估。一般情况下,特许总部都会选择多种模式供投资者选择。以西堤岛为例,包括两种主要模式:波旁公爵咖啡店、路易荣耀咖啡厅。前者经营面积在500平方米以下,投资品牌加盟费为8.8万元,品牌保证金是2万元,预期的投资回收期为8-12个月;后者是作为中国市场的旗舰店,经营面积在500平方米以上,品牌投资加盟费为10.8万元,品牌保证金3万元。其他特许品牌的加盟投入在这个标准上下略有浮动。
休闲类咖啡店颠覆传统固有模式陈先生是一位在北京生活了10年的香港人。由于从小就有爱喝咖啡的习惯,对咖啡有着深厚的感情。工作后游历了很多国家,必去的地方也是咖啡馆,因此对咖啡有相当的了解并有不少自己的见解。于是,一方面经营着自己的广告公司,一方面开始实施自己的咖啡店开店计划。
事实上,像陈先生这样的人很多。有了比较稳定的事业之后,开一个休闲型的吧厅,让自己的兴趣得以延续,同时还可以认识一些志同道合的朋友,可谓一举多得。
休闲类咖啡店的最大特色就是“休闲”特征上。根据陈先生的介绍,至少要在命名、选址、装修风格以及饮品等方面来展现。以陈先生的咖啡店为例,“钟意”的命名,一方面希望表达自己是一家最正宗的意式咖啡店,让真正懂咖啡的人聚合过来;另一方面希望用这样一个感性的词来吸引爱恋中的男男女女。这一层内涵在饮品的搭配上也体现得淋漓尽致。据陈先生介绍,在“钟意”的饮品单上,刻意突出一男一女的组合消费。比如男性消费者喜欢咖啡,那么女性消费者就会有一些水果、冰淇淋等作为搭配。
在选址上,这家休闲类咖啡馆并没有选择在五道口等吧厅集中的地方,而是选择了中关村的步行大街。步行街上有着各式各样的门店,陈先生希望“钟意”咖啡店将成为他们逛街之后的“休息站”。
休闲类咖啡店的装修风格与星巴克、上岛等品牌迥然不同。记者在钟意咖啡店看到,店内色彩缤纷,都是比较鲜亮的颜色,带有识别感的简洁风格。据陈先生介绍,这种风格在意大利随处可见。陈先生希望将钟意咖啡店从固有的咖啡店模式中解脱出来,成为休闲类咖啡店的代表。
休闲类咖啡店的投资规模相对较小。店面大小80平方米左右最为适宜,店内配有2到3名店员即可。提供的饮品主要还是以咖啡为主,此外有少量的甜品和比萨。前期投资大约需要30万到40万元不等。因此,对于投资者来说,咖啡店并不一定要参照固定的模式,休闲类咖啡店或许是一个不错的选择。当然,关键在于选址以及找准自己的目标客户。
人文类咖啡店质朴幽雅、别样意境谈到“雕刻时光”,可能很多人会首先想起10多年前位于北大东门的那个小屋,那是最早的雕刻时光咖啡店。如今在魏公村、香山、五道口、丽都、北航都有了分店。
“雕刻时光”是典型的人文类咖啡店的代表。在这里,你可以为听音乐而来,可以为看书而来,也可以为看电影而来。古朴的木地板,枣红色窗帘,还有一些木头家具是它的主要元素。在这样的咖啡店中,享受的是一种平静的心态、纯朴而怀旧的情愫。没有喧嚣,只有从容,只有淡淡的音乐和柔和的灯光。如果你选择了靠山或者靠树的窗户,那更是一种别样的意境。
人文类咖啡店的风格注定了必须有一个独一无二的选址。据雕刻时光咖啡店总经理庄仔介绍,人文类咖啡店不会像快餐店一样选在闹市区或繁华地段,它的目标人群并不是那些希望快速消费的人。因此,人文类咖啡店会选择学院圈甚至校园里面、外籍人士聚居地,以及一些人气比较旺、文化氛围比较浓厚的风景区附近,要与质朴、幽雅的风格定位相符合。
由于人文类咖啡店对经营者的要求比较高,必须融入经营者对人文艺术的深刻把握才能做好。因此,目前人文类咖啡店连锁品牌较少,一般都以个人自创品牌经营为主。记者了解到,迄今为止仅有“雕刻时光”开始迈出了特许加盟的步伐。
不过据庄仔介绍,与其他的特许加盟的做法不同,“雕刻时光”的加盟运作是相当谨慎甚至是保守的。不仅加盟费不低,对加盟商的选择也是比较严格的。首先必须充分领会人文类咖啡店的特点。其次,能够承担投资风险,有资金实力;因为开一家人文类咖啡店并不是想象中那么快就能挣钱,而是一种积累和沉淀。此外,最好还要有咖啡相关的知识背景。
目前,麦当劳、肯德基的加盟模式正在被“雕刻时光”所采用。如果加盟商对于开店前期的经营没有信心的话,可以和总部签署一份委托经营的合同,缴纳一定营业额比例的委托金,委托总部在前两三年内为自己的店进行管理。而在两三年之后可以收回经营权。这样做不但可以降低加盟商的投资风险,还能使加盟商在有指导的情况下逐渐理清自己的经营思路。在外地市场,“雕刻时光”将与当地有经营经验的合作伙伴展开代理合作,全面拓展各区域市场。


教你如何选择真正赚钱商铺之五大法则
 前两天的一个中午,受哥们儿之邀一同去考察一个商铺——位于三元桥旁边的远洋新干线“6街”。经过了长达2小时的考察后我们决定找个地方坐下来聊聊,我提议索性就在这条街里找家铺子吧,顺便也能通过商家的经营状况了解到一些真实的情况,于是,我们就来到了一家名为“海藻房”的书吧中找了个靠窗的位置坐了下来。
一上来,哥们儿就问我:“你觉得买这儿值吗”?我说:“你得容我消化消化吧,先说说你觉得怎么样”?然后他就开始侃侃而谈了,我边翻着楼书边听着他的演讲。他认为,这个项目不错,升值潜力很大,具有一定的投资价值。为此他道出了几个吸引他的重要因素:①.项目地理位置极佳,地处燕莎商圈的黄金地段,紧邻机场高速和三环路。②.交通条件良好,公共交通发达,并且项目旁边正在修建两条轨道交通(地铁10号线和机场轻轨)。③.涉外氛围浓,消费力巨大。④现房投资,立马可实现收益。⑤.单价挺便宜(每平米均价22000元)。但是,他也说出了一些顾虑,比如目前商街的人气好像不太旺。
说实话,听完了他的分析我觉得他几乎也可以称得上是半个业内人士了。但是我也发现了“业内”与“业外”之间的区别,他的分析大多是凭自己的经验感觉,而我会更多的去为我的判断找一些依据。于是,说出了我的看法。首先,这个项目值得投资,并且建议他要买最好趁早。接着,通过一些专业分析向他说明了我的依据。
一、供需结构是决定投资的核心指标。
目前三元桥附近对底商的需求呈现的是一种供不应求的局面,而且分布不均。比如核心区域就只有霄云路北侧的一些临建商铺和“6街”。其他如“女人街”、“好运街”等商街的位置条件就差很多了。而需求量大主要体现在核心区域的庞大消费群体(每日数以几十万计的商务人士和大量的流动人群)。
二、消费力是支撑商铺投资的重要依据。
一般来说,人均商业面积在0.5平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。我从项目的宣传资料上了解到,“6街”周围步行500米内就聚集了十几家甲级写字楼,常驻的办公人群约为5万人,项目内部还有3栋高档酒店式公寓,这就意味着未来还会有大量的流动人群。暂且不算流动人群,18000平米的“6街”仅摊到这常驻顶极写字楼的5万人,人均商业面积便可达到0.36平米。
三、价格看两方面,其一是初始价格的门槛标准,其二是预期价格的收益幅度。
据06年12月底政府公布的统计数字显示,北京市(城八区)商业用房平均售价18192元/平方米,而目前地处第三使馆区的“6街”平均售价为22000元/平方米。另外,根据房地产项目定价的常规操作,一般项目底商的售价会是住宅的2倍,而“6街”的售价却仅高于住宅售价的1.6倍,这些充分说明了项目售价很实在。至于投资收益是否能够满足需求,其实主要还是取决于投资者的期望值。不过,我一般会采用国际上的理财公司评估房产常用的一种公式,基本公式为:如果物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。照目前“6街”的平均租金(6.7元/平米·天)水平来看,完全可以达到合理的收益标准。
四、商街定位是否有主题及可实现的程度。
据项目销售人员介绍,“6街”的定位为高端商务休闲商街,主要服务于周边庞大的商务消费群体,以及项目自身的三栋酒店式服务公寓流动的旅游休闲消费群体。
五、现房投资风险小,且能抓住奥运商机。
听完了分析后,哥们儿喜笑颜开的对我撂了实底儿。他说:“其实我就想听到你的肯定,吃个定心丸,其实我都交过定金了,只不过我老婆总说目前商街的人气不算太旺,让我有点担心。”我马上对他进行了一番深刻地“批评教育”,什么“成功的投资者总是具有前瞻性地”、什么“伟大的决策总是要遭到大多数人反对地”……没想到最后哥们儿跟我来了句实在话:“要是等到人气旺了还能轮到咱?而且是这价!?”。嗯!不服不行啊!


社区商铺成为新投资契机 切记投资“军纪”
言道“一铺养三代”,种种有关商铺投资回报率的神话,不断在楼市中流传。简简单单的5个字,正煽动着无数人内心的热情。 延伸阅读:专家提醒:投资产权式商铺三大注意点
商铺,作为商用房产,是楼市中的高端产品,就理论而言,比住宅具有更大的投资价值。受诸多因素制约,商铺长期以来为楼市所忽视。但在住宅投资一度冷却,且政策限制放开以后,商铺迅速得到了市场的追捧,建议投资者关注。 延伸阅读:投资攻略 怎样觅得性价比较高的投资商铺?
商铺成长空间远高于住宅
2007年9月27日,房贷新政出台,提高第二套以上住房的首付比例和贷款利率,进一步压缩了住宅的投资利润空间。而此时,商业地产市场在新政下则显得波澜不惊, 投资的趋利性让更多的中小投资者开始转向商铺利润的争夺战。
“住宅市场利空不断,投资成本越来越大,限制越来越多,自然需要转移方向。”戴德梁行商铺研究员叶国恒对理财周报记者分析,投资住宅是价值的一次性体现,而投资商铺,则是一个长期回报体现。投资商铺相比住宅具有收益稳定、持续升值、投资回报率高的特点。此外,商铺投资是一个长期过程,它不会因房龄增长而使其投资价值降低。
“我的商铺半年间升值了30%!”通过中原地产成功物色到一套30平方米左右的小型商铺的丁女士对理财周报记者分享她的“投资史”:当初以总价22万元成交该街铺。不过,过户后丁女士并不急着放租,而是将商铺空置,在临街的大商场开始招商后,她再放盘,租金将比当前的价格高出了近1/3。4个月后,她的商铺升值就超过30%!
但商铺的成长空间还与其经营时间、管理水平、商业氛围等因素息息相关。经营时间越长、管理越完善,商业氛围越成熟,则其长期的利润回报空间越大。
社区商铺成为新的投资契机
据戴德梁行提供的2008年第一季度成都的研究报告显示,投资住宅压力逐渐加大,股市低迷也让不少资金退出,寻找新的投资项目;部分中小投资者转向投资社区型商铺,社区商铺销售情况普遍看好。
西部城市成都,如龙湖•晶蓝半岛、龙湖•千里、蓝谷地、万科•魅力之城、上层•建筑、远大都市风景等楼盘纷纷推出社区商铺,出现排队抽签抢购的局面;南部城市广州,第一季度商铺交易也出现一浪高过一浪的现象。中原地产研究部的监控数据显示,3月份广州市新建商铺成交面积为8722平方米,环比上升了185.84%。且其中成交主要以社区商铺为主。在东部的金融中心上海,第一季度萎靡的住宅楼市环境下,商铺市场保持稳定,商铺成交量占据总成交量的7%左右。
“商铺是一种好的投资工具,大部分的商铺会越用越升值,而商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房,商铺的投资趋势将加强。”上海中原物业代理有限公司刘宇认为,零售业、服务业的投资受到追捧,势必造成社区型沿街商铺继续成为抢手货,商铺将依然热销,投资价值不减。
社区商铺四大投资“军纪”
商铺的地段一般有两类:第一类是成熟的中央商务圈;第二类是成型中的商圈,多临近大型的住宅中心或就业区,即社区商铺。
在成熟的中央商务圈投资商铺,投资额较大,而且不同商务圈的性质及发展程度,都将直接影响商铺的经营效益水平及场地的租金。这种商铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的“东风”,可谓“大树底下好乘凉”。商业繁华地段有人气聚集效应,大型商场进驻的地方有规模以及品牌效应。
在第二类地段中,就业中心区为住宅区提供了需求市场,住宅区为就业中心区提供了充足的劳动力,很难说清是“先有鸡还是先有蛋”,但只要有了“鸡”和“蛋”,商铺就进入了迅猛的“拉升期”。而商铺的兴起,将启动住宅与就业的二度兴旺,特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高,这反过来又会使商铺的增值更为可观。在较偏远的新兴社区,大卖场、大型购物中心、专业市场往往是大商圈的“领头羊”,小商铺必须紧随左右,才能等着“乘轿子”。
戴德梁行商铺研究员叶国恒认为,投资社区型商铺,应当从四个方面加以评估商铺的投资价值,即周边消费力、商业氛围、区域未来前景和商铺的供应量。
周边消费力,考量的是商铺的辐射商圈,社区商铺经营的对象是以本社区居民为主,商圈半径辐射范围较小,因此商铺周边的住宅开发规模、人口数量、消费能力,是决定社区商铺机会多少的关键因素,投资时要考评实际的消费需求。
商业氛围是考量社区商铺的另一个分析要素。不同的社区,消费档次不一样。由于社区居住人口的收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租比例不同,社区消费能力和需求有天壤之别。这些可从住宅的售价、户型,周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量。
同时,该社区商铺所处区域的未来前景也是一个重要的参考坐标。周边各类房产的发展趋势也将影响社区商铺的升值空间。政府对该地域是否有CBD(中央商务区)规划对商铺的长期投资回报分析有着举足轻重的作用,如是否有地铁通行规划、是否有大型商场写字楼规划等等。


人气旺不旺选址有“七看”
开店选址好,等于成功了60%。如何做足选址前的市场调查?您可能会说,我没钱请专业机构。但武汉市江岸区劳动局创业诊断专家说,自己的眼睛也能看,既要看人气,也要看财气。
一看楼盘价格。
高档楼盘的业主消费水平也高,老城区也可看二手房价格。
二看晚上亮灯数。
亮灯少说明入住率不高,人气不旺。
三看空调。
装空调的房间多不多,甚至可看看空调的种类、牌子。
四看垃圾箱。
例如高档香烟盒多,说明社区收入高的男性多。
五看菜场。
看有没有卖甲鱼、基围虾、螃蟹等高档生鲜的摊位,估算一下居民手中拎的菜值多少钱,还可看讨价还价的人多不多。
六看人口结构。
如年龄、男女比例等,容易赚钱的群体依次是:小孩、年轻女人、老人和男人。
七看现有店铺。
如果大多数店铺经营不好,说明该社区人气不旺。如果整体经营状况不错,可以“拾遗补阙”、与现有项目互补,形成错位竞争。
专家说,店铺选在社区哪个位置也有讲究。可选社区出口、入口、广场等人流量大的地段,还可沿社区居民出行路线选址。


攻略:怎样觅得性价比较高的投资商铺?
选址的技巧
由于投资主体的不同,造成商业地产选址的方法和策略不同。作为企业投资行为,可能会设置专门的投资部门或将选址业务外包给专业市场调研公司,通过搜集相关的产业信息、消费者动态,进行选址前的调查与评估。
首先要了解商业地产周边的环境状况,然后是进行商圈调查分析和市场评估,考察人口年龄结构和人口密度、居民购买力和购买频次,同时考察同一商圈内,相同物业的竞争关系也显得十分必要。【相关阅读:投资商铺要找到价值洼地】
仅仅对商业地产的区域环境进行考察是不够的,接下来还需要微观层面的考察与评估商业地产,其中有几个方面值得关注:
第一、商铺门面的地理位置考察与评估。关于商铺地理位置的考察,需要关注城市规划、交通条件、客流规律和竞争对手等因素。位置的便利性和可达性,在都市快节奏生活的今天显得尤为重要。考察客流量时,要充分评估商铺自身客流、分享客流和派生客流的结构,分析客流速度和滞留时间。商铺尽量选择在较为显眼和客流量大的地方。
第二、商业地产形状的考察与评估,注意规则与规则店面的选择。大部分的商铺都是规则的长方形或正方形。北欧的不少临街店铺面宽很窄,但是进深狭长,让顾客有移步换景的感觉,缩短店铺切换的时间,同时提高销售利润。但是国内更愿意选择面宽较大的店铺,橱窗可以起到宣传和吸引顾客的效果。
第三、商铺的走向的考察与评估。商铺的走向关系到物业的日照和通风,按照中国的传统习惯,房屋基本是坐北朝南、光照效果好,因此对于一般商铺来说,这种可能是最好的选择。
第四、商铺空间的考察与评估。商铺的空间主要考虑面积和高度,通常商品种类多需要选择面积大的店铺,如果只是一个小型的专卖店,则不必太大的地方,否则会显得空间过于空旷和浪费租金。在商铺的高度方面,主要考虑是否有利于空间视觉效果和陈列产品的摆放。
最后,需要考虑到商铺投资的利润评估。选择商铺需要充分考虑投入产出比,在投资结构中前期的基础设施设备的投资是必须要考察的,如室内装潢、空调、货架、收银机等费用,同时需要估算日常的管理费用,保证商铺投资充足的现金预算。【相关阅读:精明投资小区商铺策略全接触】
当然,在商铺投资选址时,除了上面所说的选址的关注点之外,还有一些经验和技巧。例如,选择靠近大公司、大企业的街道一边,关注人口增加迅速和由于新城建设而人口导入的社区型商铺,选择经营范围互补的商铺做邻居,重视商铺所在建筑物展示、销售和储藏等空间和设施是否符合自己的经营需要。选择地处商业一条街、拐角与三岔路口、铺面临街的商铺;尽量不在居民少的地段、高速路边、坡路上、死巷等位置选择商铺。在考察临街商铺时,它的选址一般有以下一些技巧:一看街道曲直,二看人流左右,三察沿街铺数,四量门前路径,五辨品牌遮挡。掌握知识,了解顾客,正确选址,良性运营,其实你离成功商业地产投资并不遥远。

商铺投资指南帮您解读投资必关注的点点滴滴
主要形式:
商铺投资的形式主要分为购买和租赁两种。购买和租赁也同时是其他各种房地产通常的投资形式,有极的相似性。但仔细对商铺投资研究可以发现,其中包含很多个性化的内容。
(1)商铺购买
▲商铺上市初始交易购买
商铺上市初始交易购买,即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营,但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。商铺上市初始交易购买方式发生在商铺投资者和开发商之间,显然商铺投资者在投资过程中面对的大多是擅长房地产市场运做的开发商,商铺投资者能否透过开发商对该商业房地产项目的包装,对该商业房地产项目的价值做出准确的判断,目前似乎是一件并不容易的事情。商铺投资者在此过程中的辨别能力、专业能力将决定其投资成败及投资收益的高低。
众所周知,目前北京、上海等大城市商铺销售价格持续盘升,而且不少势力雄厚的商铺投资者出手极为阔绰,那么这些城市商铺的价格到底是否合理,自然成为商铺投资者关注的内容。本书的核心内容就是告诉读者、商铺投资者如何正确、科学进行商铺投资。
商铺上市初始交易购买的方式所需要投入的资金多,尽管投资者可以采取银行按揭的方式,但40%的首付款也不是一笔小数目。
我们之所以将这种商铺购买形式称之为"上市初始交易购买",是因为这类商铺购买方式就仿佛股票市场中在一级市场发行的股票在二级市场上市交易一样,市场监管越严格,市盈率控制越低,商铺投资者越有可能拿到接近商铺本身价值的商铺;如果商铺投资者属于战略投资机构,通过私幕参股的方式成为该商业房地产项目的投资商之一,那么它就可以得到类似于"原始股"的"原始商铺";如果该战略投资机构是通过类似于股票一级市场认购的方式去买商铺,那么因为购买的面积可能比较大,所以可以享受比较大的价格优惠;商铺投资者通过市场交易的方式,购买商铺,善于市场运做的开发商完全有可能以较高的"市盈率"将商铺卖给商铺投资者……上述之"原始商铺"和"一级商铺"与股票市场的原始股、一级市场申购的股票相比喻,可能有不尽合理的地方,但商铺上市初始交易购买和股票原始认购及一级认购有一个共同的特点,就是投资者必须对开发商、项目的具体状况等或上市公司进行深入的研究和了解,避免最终投资失败。以上比喻方式在此仅供投资者参考。
▲二手购买
二手商铺购买,指商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺的商铺投资方式。二手购买方式发生在商铺投资者之间,所以与原始商铺购买方式不同。
在这种商铺购买方式中,商铺投资者需要判断拟购商铺的价值,如果需要也可以委托专业商铺咨询机构进行指导。
在二手商铺购买过程中,购买价格是核心的谈判内容。商铺投资者如果投资操作足够科学、准确,那么他最终可以买到物美价廉的商铺,就仿佛从股市上买到后来股价翻番的股票一样;与此相反,商铺投资者可能成了接力赛中的最后一个选手,购买后无法赢利出手,更坏的是,万一买上"垃圾"商铺,那么投资失败将不可避免。
(2)商铺租赁
▲商铺直接租赁
商铺直接租赁,指商铺投资者从商铺产权方直接租用商铺,目的不是为了自己经营,而是出租的投资方式。商铺直接租赁的方式中,商铺投资者以比较低的租金将商铺租下来,再转租。
进行商铺直接租赁的投资者如果不能从商铺产权方拿到足够低的租金,那么这种投资的可行性是值得怀疑的。如果租金太高,和市场租金之间的差距不大,那么在加入市场费用及管理费用等后,极有可能发生投资亏损。
▲转租
转租指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式,目的也不是为了自己经营,而是为了出租的投资方式。转租投资的情况比较少发生,而且操作难度也比较大,毕竟经过转租后,留给投资者的利润空间已经很少。
商铺投资的主体 
商铺投资的主体指投资商铺的是个人还是机构。在此对商铺投资的主体加以区分,完全在于商铺投资的特殊性:并非所有商铺都适合任何类型的投资者,可能有些商铺适合个人投资,但有些商铺适合机构投资。
显然,个人商铺投资者和机构商铺投资者的区别并不仅仅在于资金规模上,而是由于商铺隶属项目的类型、规模、定位等所引发的深层区别。在后面章节将就各类商铺的投资主体适应性做分析、介绍。
商铺投资种类
商铺投资的种类可以有很多种分类的方法,赛睿顾问在本书中按照商铺的开发形式对商铺进行分类,具体分类如下:
1、商业街商铺投资;
2、市场类商铺投资;
3、社区商铺投资;
4、建筑底商商铺投资;
5、百货商场、购物中心商铺投资;
6、商务楼、写字楼商铺投资;
7、交通设施商铺投资

开店 看懂店面“风水”
在职场拼搏数年,当手头有了一点积蓄的时候,你是否想过开一家自己喜欢的个性小店,尝试一下小老板的感觉?
也许经过几个月的寻找,你已经确定了投资意向,那么接下来就是店面的选址问题了。想当年,一位台湾人到上海投资开店,决定把她的小小服装店选在南京路后,为了决定选在路的南边还是北边,专门雇人在两边街道,从早到晚,连续一周,用数黄豆的方法才测出了两边街道的准确人流,最终决定了店面的选址。店面选址对于一个小店的经营成功,其决定作用可见一斑!
那么作为初次开店创业者,如何才能找到合适的店面呢?这需要你擦亮眼睛,看懂店面“风水”!
1.在繁华商圈的次商圈选择店面。
繁华商圈的人气旺盛,消费集中,成为很多创业者首选的店面选择范围。但是在创业初期,繁华商圈动辄数万的月租,以及不菲的转让费,会让你的资金马上捉襟见肘。另外,繁华商圈内大型购物场所经常性的打折、送礼活动,会让你的小店人流受到严重冲击。
因此选择繁华商圈旁的次商圈,其好处显而易见。首先节约了大量的店面沉淀资金,使你能有更多钱投入店面装修、货品组织等店内的硬件升级;其次不为大型购物中心的促销活动所累,你可以自由地组织自己小店的个性促销活动;再次,由于距离主商圈不太远,可以分享到主商圈的消费人气。
2.背靠知名店“大树”,货品互补,借市扬名。
由于小店新开张,无论在知名度还是客源方面都要有个积累的过程。很多创业者熬不过这个阶段,大都是在开业后的一年内倒闭的。
因此如果你的店面选在了知名店面的旁边,那么恭喜你,你可以分享老店面积累的知名度和人气。并且如果你的小店,组织的货品正好和知名店面的货品构成互补,那么你的小店一开始就拥有了初步的消费群体了(例如冷饮小店和大酒楼互补,女士内衣小店和大型美容院互补)。
3.面北朝南,成功一半;把握右手,成功在手。
小店的朝向非常重要,特别是在中国南方各地。如果店面的朝向是南方或者西方,那么在近乎整个半年的夏季里,火辣辣的阳光会帮你赶走所有的客人(室内步行街另当别论)。
4.在人流方向上,你的小店最好选择在人流来向的右手边。
因为中国交通规则的原因,大多数逛街的人会走在自己朝向的右手边。很多大型卖场的进口方向,右手边的货架陈列费高于左手边,原因也是如此。
5.不要贪图太便宜的房租。
如果原店主开出明显低于正常市价的房租,那你也要小心了:或许是店面的产权或者店面的债务有问题?或许是此店有短期内被拆迁的可能性?
尽可能杜绝“二手房东”。在租店面的时候,尽可能找到店面的原始所有人签约;因为经过层层转手的店面,无论在费用上还是以后的续约问题,都会有较大的隐患。
当然如果以上方面经过查证,都没有问题,那就是你走运了,自己找个地方偷着乐吧!

二手商铺投资技巧 淘金二手商铺六种鉴别需知
二手商铺也有金可淘。记者了解到,在京沪穗等一线城市里,有为数不少的二手商铺进入房产交易市场,其中不乏一些成熟的街铺等,这对于投资者来说,除了直接从开发商手中购买新开发的物业之外,二手商铺也是一种选择。
但相对一手商铺来说,投资二手商铺与前者有着诸多不同,比如如何考察商铺的实际价值,其交易环节要规避的风险有何不同等。根据专家介绍,本刊在此结合具体案例,重点介绍如何考察二手商铺价值、了解规划变更等六个方面的内容,供投资者参考。
二手商铺有金可淘广州中原地产商铺部高级营业经理廖楚涛表示,二手商铺的价值评估要客观一些。他说:“二手商铺的价格可以通过租金回报收益来进行测算,而这不像一手商铺,存在过分人为包装、炒作的成分。”上海美联物业商铺部副营业经理娄锋告诉记者,二手商铺的投资风险更易控制。二手商铺的成长性也是可以预见的,周边的商圈环境到底如何,未来的商圈是否变坏,在购买二手商铺的时候已能够确定。
记者了解到,目前京沪穗三地的二手房市场上,有不少商铺挂牌转让,很多商铺还特别注明“带租约”,此类商铺买入便可产生收益。投资者不妨关注此类物业,说不定从中能发现有价值的物业。
淘铺可分“六步走”投资二手商铺是一项非常专业的投资。专家表示,投资二手商铺,需要在商铺价值评估、商铺性质、商铺租赁状况调查等方面做好扎实的准备工作。下面结合具体案例来一一分析。
【第一步】价值评估要精确有别于一手商铺,二手商铺的价值可以评估,而对于投资者来说,如何精确地确定商铺的价值,这对投资的成败有着密切的关系。
钟先生手中有一笔闲钱,股市风险加大,他想投资商铺,沪上一家房产中介公司的经纪人向他推荐了一套街铺,对方报价45000元/平方米,钟先生在专业人士的建议下,决定先对商铺进行考察,以便确定其价值。
【专家点评】廖楚涛表示,投资二手商铺是一项非常专业的投资,为了控制风险,首先要做的就是对商铺价值进行评估。有些投资者根据人流量的多少来决定商铺价值的大小,这是不可取的,因为人流量并不一定能够转变为有效购买力,而这会影响到商铺的经营状况,进而影响到商铺的投资收益。
廖楚涛表示,投资者在考察商铺价值时,可以根据商铺的租金,结合市场整体投资回报率来测算其价格,公式可简单表述为:(月租金×11)/单价=收益回报率(其中11表示一年内出租11个月)。比如当前市场公认的商铺投资回报率在5%左右(查看地图),如钟先生所考察的商铺月租金能达到7元/平方米?天的话,则适合投资。
在此需要提醒的是,投资者在考察商铺的租金价格时,并不要只看卖家提供的租赁合同,而是要到市场上多取一些点进行调查,以免因卖家提供虚假合同而上当受骗。不过,为了能够更加精确地评估商铺价值,专业人士建议聘请专业的评估公司进行评估,投资可以根据专业公司提供的风险评估报告,再来决定是否投资。
【第二步】规划变更要当心商铺所在区域是否会面临规划方面的变更,这也关系到投资成败,需要小心谨慎。
钟先生突然想到一件事,自己的一个朋友从开发商手里购买了一套商铺,由于面临规划变更而左右为难。他不知道投资二手商铺是否也面临此类问题?
【专家点评】娄锋表示,对于一个商铺而言,其整体商圈的商业规划很重要。商铺的价值受到周边环境、商业规划的影响特别大。“我曾经碰到过有投资者购买了街铺之后,却面临着被拆迁的尴尬局面,这对投资者来说就要承担不小的损失了。”他说。因此娄锋认为钟先生了解规划变更信息是十分必要的,他建议投资者在不妨到规划部门了解一下,商铺所在位置是否存在新的规划方面的变更,或者也可以向周边的租客打听。
【第三步】商铺性质要了解商铺土地用途要了解清楚,以免留下后患。
通过前两个步骤调查之后,钟先生在专家的建议下,决定再了解一下商铺的土地用途。因为他了解到,目前市场上有一些商铺原来是住宅,后来是通过“居改非”,改变土地的使用性质,他想要了解清楚,以免日后与邻居发生矛盾。
【专家点评】上海联业律师事务所主任律师王展表示,目前有些地段的商铺是通过“居改非”改造而成的,但土地使用证上注明的仍然是“住宅用地”。但房东出售时很可能按“商铺”出售,投资者购买的时候就要特别注意了。对于一些不是通过正规渠道批准的“居改非”,日后可能面临被取消的风险。
因此他建议在签订合同时还是要对房产证专门拟立一个条款,注明双方的约定和违约赔偿的方式。而如果是私自“居改非”的,投资这样的商铺存在很大的风险,有可能无法办理营业执照,没有经营资格,所以不建议购买此类商铺。

第四步】租赁状况要摸清租客是否准备购买商铺?租期还有多长?室内装修部分如何处理等等,这些都是投资者需要提前了解清楚的。
卖家告诉钟先生,租客放弃优先购买权,请他放心。但钟先生觉得还是应该多了解一些情况,于是他跟租客进行了交流,租客告诉他租期还没有到期,因此告诉他如果要提前解除租赁合同,需要在装修方面进行补偿。
【专家点评】王展表示,钟先生这么做很有必要,因为对于正在租赁过程中的商铺而言,面临的问题有不少,需要提前处理。
首先要处理的是优先购买权。如果卖家已出租给别人,那么在转让时,业主通常需提前三个月告知租客出售事宜,因为租客享有优先购买权。如果合同在有效期之内的,对买家有约束力的,因此对于自用目的的买家来说,要提前协商这个问题。提前把租约解除掉。如果卖家表示租客放弃了优先购买权,那么也必须由卖家提供相应的书面证据,作为合同中附生效条件的条款。
对房屋设备装修装饰的约定要详细。二手商铺都是经过装修的,可能带有各种设备,在买卖合同中要单独做个附件,列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明,如果不包括,折价是多少也要说清楚。
五步】税费问题先厘清税费如何承担,要提前了解。
钟先生很担心税费问题,因为他了解到卖家需要承担营业税等诸多税费,这是一笔不小的费用,所以他还是想了解一下,税费是不是全部包括在房价里面?
【专家点评】娄锋表示,钟先生的做法看似多余,但实际上并不多余。进行商铺交易,需要交纳的税费主要有:营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。这些费用大概能够占到售房利润的一半。因此对于卖家来说,他可能不愿意承担如此大的开支。如果商铺报价中不包括税费,因此税费如何承担,需要双方共同协商来决定,否则会因为税费分担问题而导致交易无法完成。
有专业人士建议,对于公司出售商铺的情形,可以采用股权转让的形式来合理规避部分税费,因为这两者转让方式所缴纳的税费大不相同。
【第六步】资金准备要充裕如果想要从商业银行办理按揭贷款,则需要了解一些贷款方面的问题。
最后,钟先生到商业银行咨询了一下商铺按揭贷款方面的问题,他想了解一下当前对于商铺贷款有什么限制。
【专家点评】工商银行(601398行情,股吧)上海分行漕河泾支行信贷部有关人士表示,目前对商铺贷款审核比较严格,最低标准是面积超过50平方米、总价超过40万元,大多为临街具有独立产权的商铺,而对于分割型的商铺,则属于控制范围内。此外,商铺按揭贷款的成数也不高,商业银行会根据评估公司给出的具体评估价格来确定,最高不会超过评估价的5成,如果评估价低于实际成交价,那么实际贷款成数要少于五成。

投资二三线城市商铺应该注意哪些问题?
商铺投资凭借其高收益的特点越来越受到人们的广泛重视。其中,异地商铺作为一个特别的类别,更是得到了许多投资者的青睐。其中的道理很简单,较为低廉的价格显然是吸引他们的主要原因。
现在广州商铺的平均销售价格在2万-3万元/平方米,而外地的商铺大多都在3000元-8000元/平方米。低位价格确实让不少投资者心动。不可否认,不少二三线城市的商铺价格比广州的商铺低得多,但商铺的含金量却不比广州的商铺低。也正是这种比价效应,才使得投资者趋之若鹜。而根据目前的政策和市场情形来看,投资商铺的好处是投资住宅所不可比拟的。首先,投资商铺具有稳定性,价格一般不会发生很大的波动;其次,商铺不会因房龄增长而降低其投资价值,相反,好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。
但是,投资市场变幻莫测,机遇和风险同时并存。尤其对较不熟悉的二三线城市,投资风险更高。由于二三级城市城市的投资环境与一级城市是无法相比的,不少投资者只是硬生生把在一线城市的投资经验搬到二三线城市去使用,岂有不栽跟头之理?“樱桃好吃树难栽”,且对于投资者来说,异地买铺还要谨慎小心,不要单单因为价格便宜而投资。
据某投资者的实战经验介绍,相比一线城市,投资二三线城市的商铺一定要注意其商业规则的不完善所带来的隐患。一般而言,不少二三线城市的商铺存在以下几方面问题:一是擅自改变项目性质及建房用途,把一般工业用厂房当作商铺出售,给将来办产权证带来困难;二是虚假广告宣传,把建设规模、投资回报、业态经营等说大、说高、说好;三是虚报投资额,资金无保障;四是用鸟瞰式效果图误导。由此,这些城市不少商铺销售存在着虚实不清,投资者如同雾里看花,容易上当。
对此笔者认为,投资者在投资前一定要做好功课,对该城市有较为深入的了解,最好有委托人或者“眼线”,一来可以得到真实的、及时的情报,二来可以帮助照看商铺、及时反馈需求、租赁状况,省得来回奔波。假如你对该城市实在陌生,还分不清东南西北,那么,奉劝你就老老实实在家里蹲着,别去异地他乡偷鸡不成蚀把米为好。

投资商铺谨防三大“硬伤”
“投资商铺不能仅靠一腔热情,它是一项高技术含量的活。”面对记者的采访,今年投资餐饮血本无归的小贺后悔不已。原来,厨师出身的他,今年年初凭借对餐饮的热爱在一汽车站附近租了店铺经营餐饮业,签了2年的合同,可是大半年过去了,生意不见起色,亏损还在继续。现在他正为转租心烦。【相关阅读:精明投资小区商铺策略全接触】
由于今年楼市低迷,部分投资客把目光转向了商铺。如何在投资商铺中略胜一筹呢?置业投资咨询专家指出了常见投资商铺的三大硬伤:选址轻信地段优势、过于感情用事、缺乏实地考察。【相关阅读:个人投资商铺注意10方面 土地性质规划变更】
选址轻信地段优势
满堂红一位置业专家指出,地段优势只是衡量优劣的基本条件,但不是绝对条件。例如在商业成熟的美食街投资服装店或者五金店就很不合适。以即将开通的广佛轨道交通为例,专家指出,不要过度相信轨道交通的商业优势。虽然是在轨道交通的范围内,交通便捷,但是人流容易进入也容易分散,并没有形成一个固定的客流,在客流上没有足够的吸引力。
过于感情用事
小贺本着对餐饮的热爱投资商铺,结果血本无归。这样的错误在初次投资商铺的投资者中经常见到。在商场摸爬打滚近20年的张正,目前在禅城经营一家服装店。他说,投资需要热情,但是更需要理性。他说,很多初次投资服装的女士,因为对服装的热爱和平时一些肤浅认识就盲目投资,结果不但没有达到预期目的,反而造成“骑虎难下”的局面。专家建议,投资商铺必须建立在对行业的全面认识和亲自考察的基础上。一些肤浅的表面认识和道听途说的经验很可能造成投资失败。
缺乏实地考察
在谈到实地考察时,合富置业的投资置业专员赖先生指出,不可忽视对投资店铺的设施结构考察。他说,比如投资经营餐饮业要求排气烟道、污水处理池等设施要科学合理。如果忽视了不但会给后期经营带来麻烦,有的甚至无法经营。如果是投资在新建立的商业区,还必须考察商业区的发展规划。比如投资我市城南某商业广场,在投资前就必须了解到商业区经营的划分和以后的发展规划。如果本想投资首饰行业,结果商铺投资到零售区,这样会给经营带来不便。再者,如果开发商缺乏后期的运作计划,比如没有通过活动、宣传手段吸引消费者前来,不断地聚集人气,对投资店铺也是不利的。

 

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