恶劣天气不是不可抗力

开发商应承担违约责任

律师指出：警惕开发商利用所谓的“不可抗力”，来规避应由其承担的法律责任！

案情介绍：

孙先生与某房地产公司签订了一份商品房买卖合同。该契约在交房时间条款中补充约定：除不可抗力因素外，某房地产公司应于２００９年３月１日前交房。如未交房，孙先生有权解除合同，并可以要求赔偿损失。到了交房时间，该房地产公司没有交房。孙某多次发函催促。该房地产公司称，其也想按合同规定的时间交房，但不能如期交付的原因是施工中遇到恶劣天气致使无法按工程进度施工，上述情况属于合同中约定的不可抗力，以此为由可以延期交房。孙某要求按期交房，在协商无果的情况下，诉至法院，请求解除购房契约，并要求某房地产公司赔偿损失。

律师分析：

本案的关键在于正确理解“不可抗力”的法律含义。这对于开发商与购房者来说至关重要。《民法通则》与《合同法》中均规定，“不可抗力”是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。一个事件要构成不可抗力应同时具备以下几个条件：（１）事件应发生在订立合同之后；（２）该事件是在订立合同时双方所不能预见的事；（３）该事件的发生是不可避免、不能克服的；（４）该事件不是因为任何一方过失所引起的。

在现行房地产交易中，开发商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：（１）施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；（２）市政配套的批准与安装的延误；（３）因天气因素造成延误。开发商如果在契约中将此类事件列入不可抗力条款项下，则因违反法律的规定，成为无效条款，同时开发商也不能以不可抗力为由而行使抗辩权。

近年来，由于我国房地产市场处于发展阶段，存在很多不规范的地方，尤其是广大购房者对相关法律知识不了解，部分开发商利用不可抗力这一点，在合同中引用相关法律规定来规避应由其承担的法律责任。实际上，作为购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要符合上述法律明确规定的，不能凭自己的主观臆想去推定，否则是要承担相应的法律责任的。

　本案中，房地产开发商就是利用了天气恶劣来作为不可抗力来规避违约责任的，不过通过以上分析，我们已知这种情形并不是不可抗力，因此开发商应当承担违约责任，并赔偿损失。